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CÓDIGO DE BUENAS PRACTICAS COMERCIALES PARA EL SECTOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

[Por el Dr. Daniel Butlow] Una extraña combinación de circunstancias permitió que el miércoles 23 de Junio de 2004 fuera invitado al Salón de Convenciones del Sheraton Hotel de Buenos Aires, para asistir a la firma y puesta en funcionamiento del nuevo Código de Buenas Prácticas Comerciales para el sector de la Propiedad Horizontal. Se me pidió también en dicha oportunidad que expresara públicamente algunas ideas y reflexiones sobre este instrumento, que a mi juicio cambia las reglas de juego para todos aquellos que prestan servicios, se vinculan contractualmente, ofertan productos, o de alguna otra forma viven su vida relacionados con la propiedad dividida por pisos o departamentos.

No resulta habitual que los Presidentes de 11 Cámaras e Instituciones prestigiosas, hayan logrado reunirse para acordar por escrito lo que interpretan como costumbres consolidadas para el desarrollo de sus futuras vinculaciones comerciales, por lo que me parece prudente y beneficioso revelar cuánto menos los ejes centrales que sustentan el nuevo Tratado.

1) La convergencia de intereses privados y comunes en un mismo edificio que caracteriza al sistema de la Propiedad Horizontal, y la necesidad de velar por su normal coexistencia, superando los problemas, naturalmente resultantes de la convivencia numerosa en el inmueble, justifica y explica la necesidad de la designación de un Administrador Representante, a cuyo cargo se haya la gestión inmediata de los intereses comunes, ya sea actuando por mandato directo de las Asambleas, o por iniciativa propia en ejercicio de sus facultades legales y convencionales, para la solución de las necesidades comunes.

2) Los Administradores de Propiedad Horizontal, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cargan sobre sí con nuevas obligaciones a partir del mes de enero del año 2003. Por mandato legal expresado en el art. 8 de la ley 941 "sólo pueden contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras con prestadores que tengan título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga". Esta misma ley los obliga a presentar una declaración jurada anual, que por decreto reglamentario Nº 706 del mes de junio de 2003, debe especificar respecto de cada consorcio la adopción de medidas de seguridad correspondientes al edificio en todos sus ámbitos.

3) La costumbre, entendida como una regla de convivencia que por su uso general e inveterado es considerada obligatoria, puede ser codificada, transformándose en una nueva fuente de derecho, en la que las reglas resultan de los procederes que se vienen de hecho realizando y valorando por la comunidad desde largo tiempo atrás. Nuestro propio Código de Comercio determina en el apartado V de su Titulo Preliminar que "las costumbres mercantiles pueden servir de regla para determinar el sentido de las palabras o frases técnicas del comercio, y para interpretar los actos o convenciones mercantiles".

4) Algo similar ocurre con nuestro Código Civil, que a pesar de la regla contenida en su art. 17, reenvía permanentemente a las buenas costumbres a los fines de dar solución a difíciles casos de interpretación de actos jurídicos (art. 953), compraventa (art. 1336), precio de la locación de servicio (art. 1627), cumplimiento de la locación de obra (art. 1632), etc.

5) Siguiendo los lineamientos expresados y sobre dichas bases jurídicas, la Asociación de Ingenieros especialistas en Ascensores (AIEA), la Cámara de Cerrajerías de Buenos Aires (CACEBA), la Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación (CAESI), la Cámara Argentina de Fabricantes de maquinaria y equipos industriales- sector calderas- (CAFMAI), la Cámara Argentina de Seguridad (CAS), la Cámara de Ascensores y Afines (CAYA), la Cámara de empresarios pintores y de revestimientos afines de la República Argentina (CEPRARA), la Asociación de empresas de limpieza (ADEL) por una parte; y por la otra, la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERYH), la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHYAI) y la Unión de Administradores de Inmuebles (UAI), han celebrado un Tratado por el que básicamente, se establecen reglas de comportamiento que la comunidad define, interpreta y considera como "Buenas Prácticas Comerciales".

6) El Acuerdo concretado regula en su Parte General, el contenido de los presupuestos, de los contratos y de las facturas, destacándose en particular el caso de la locación de obra, en el que deberá describirse el tipo de material a utilizarse, la marca, calidad y precio del mismo, plazo para el reclamo, condiciones y términos de las garantías. En tiempos donde las memorias descriptivas insuficientes y los exiguos plazos para la denuncia de vicios ocultos y redhibitorios hacen estragos en los derechos de los consorcistas, será este sin duda un avance significativo donde la costumbre codificada, mejora la ley.

7) Volviendo al tema de las garantías, vale la pena remarcar la disposición contenida en el punto 3.1 de la Parte General, por el que se acuerda que todos los trabajos o productos ofrecidos a los consorcios deben contar con una garantía escrita de no menos de 6 meses por parte del proveedor, debiéndose además en caso de proveerse alguna maquinaria o artefacto garantizar un stock de repuestos durante 5 años a partir de que el producto sea discontinuado.

8) En la Parte Especial, a la que el Tratado denomina "Condiciones Particulares" se expresan las diversas pautas a seguir en la contratación de los diferentes productos o servicios que requiere el mantenimiento de la Propiedad Horizontal. Resulta destacable el tratamiento de las "obras termomecánicas" que tantos accidentes y siniestros ocasionan en la propiedad común y que exigen para su ejecución delicados y minuciosos proyectos (art. 46 del decreto ley 7887/55), que sólo pueden ser ejecutados por ingenieros altamente especializados, debidamente matriculados para el ejercicio profesional y que además estén dispuestos a cumplir con las reglas de ética que rigen su profesión (decreto 1099/84 del PEN).

9) Párrafo aparte merece el tratamiento de las pautas a seguir para la contratación de las obras o servicios en el rubro "Pintura, revestimientos y afines". La consolidación de la exigencia de contratación de seguros, aviso de obra y plan de higiene y seguridad en el trabajo, ayudarán a entender que la pintura no sólo cubre la necesidad de embellecimiento y limpieza, sino la protección de los soportes y materiales que cubre, siendo como ya lo expresara públicamente el mejor seguro contra la amenaza de ruina, el desgaste anticipado y la producción de patologías edilicias indeseadas. El nuevo Código nos recuerda que el pintor es un constructor y como tal responde no sólo por vicios ocultos, sino también por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales y de todo daño que se cause a los vecinos (art. 1647 del Código Civil).

10) En el Capítulo destinado a las pautas a seguir para "la contratación de las empresas de control y recarga de extintores de incendios", se pone en evidencia la existencia de uno de los riesgos más temibles para el consorcista, es decir el incendio, y su vinculación con la abundante normativa vigente que sólo puede ser cumplida y conocida por empresas profesionales habilitadas y licenciatarias del sello IRAM, que como asociación civil sin fines de lucro y varias décadas de experiencia, lidera la certificación en el campo de seguridad contra incendios. Los públicos avisos destinados a informar sobre la permanente falsificación y adulteración de estos sellos que son la única identificación válida para avalar el debido mantenimiento y recarga me eximen de mayores comentarios.

Como lo he señalado al inicio, no ha sido mi intención efectuar un análisis exhaustivo de la normativa aprobada, a la que sólo el tiempo y el permanente seguimiento de su funcionamiento podrán enriquecer y mejorar, pero no me cabe duda alguna que este Tratado deberá llevar inexorablemente a formalizar nuevos tipos de contratos, garantías más extensas y perfectas, mejores proyectos y memorias descriptivas y una competencia más honesta y leal para quienes actúan profesionalmente en el sector.

Intentaré, además, no esquivar la respuesta a la pregunta que más ha sonado en mis oídos desde que se sancionó la norma: ¿es obligatorio el cumplimiento de éste Código?. Dejo que conteste el Código de Comercio cuando señala que: "en las materias en qué las convenciones particulares puedan derogar la ley, la naturaleza de los actos autoriza al juez a indagar si es de la esencia del acto referirse a la costumbre, para dar a los contratos y a los hechos el efecto que deben tener, según la voluntad presunta de las partes" (art. II Titulo Preliminar).

Creo que los firmantes del nuevo Código de Buenas Practicas Comerciales, han transformado su voluntad presunta en una voluntad formalmente declarada y por tanto obligatoria.

 
 

Acerca del autor de esta nota:

Daniel Enrique Butlow es Abogado y Profesor Titular de Arquitectura e Ingeniería Legal (UP, UNSJ, UNLAR).

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