[Por el Dr.
Daniel Butlow]
Fernández
-que siempre existirá un Fernández-
acaba de acceder a la propiedad, comprando
su primer departamento. El
inmueble es amplio, espacioso, bien ubicado
y con finos detalles de terminación.
No obstante ello, llega el día en que
se cumple la ley del P.I.O.I. (Perversión
Innata de los Objetos Inanimados).
Este
lunes los desagües pluviales han dejado de funcionar, los desagües
cloacales se niegan a seguir siendo transitados por objetos no inodoros,
la mudanza de un vecino pianista ha demostrado que las paredes no eran
lo suficientemente acústicas para absorber los ruidos y el ascensor
se ha negado a seguir subiendo y bajando.
Fernández,
que no ha podido dormir en toda la noche, ha recurrido al título
de propiedad y al Reglamento de Copropietarios. Allí no está la
respuesta porque Fernández desea reclamar, desea saber quién
es el culpable. En definitiva, desea precisar a quién efectuar sus
reclamos y cuál es la pieza que ha permitido que todo el cúmulo
de defectos recayera sobre él en una misma noche.
Si Fernández
viviera en España tendría a su disposición el Libro
del Edificio, una figura creada por la Ley de Ordenación
de la Edificación sancionada el 5 de Noviembre de 1999
y vigente desde el 6 de Mayo de 2000. Por
esta ley se crea una documentación que registra la historia constructiva
del edificio y que debe ser entregada en forma obligatoria a todo comprador.
El artículo
7 de la L.O.E. española declara que: "Una vez finalizada
la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones
debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director
de obra para la formalización de los correspondientes trámites
administrativos.
A
dicha documentación se adjuntará, al menos, un acta de recepción,
la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante
el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones
de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con
la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores,
que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios
finales del edificio".
El
libro mencionado se integrará, en un principio y de modo obligatorio,
por los siguientes documentos:
a- El
proyecto del edificio objeto de la licencia otorgada
con las modificaciones practicadas durante la
construcción, debidamente aprobadas.
b- Acta de recepción
definitiva.
c- Certificación final
de obra.
d- Relación identificativa suficiente
de los agentes que han intervenido durante el proceso de
edificación, es decir del promotor y si se tratase
de persona jurídica, su denominación social,
clase y escritura de constitución, modificaciones
esenciales y referencia registral, así como del constructor
y las demás personas a las que se refiere el Capítulo
III de la L.O.E.
e- Las
instrucciones relativas al uso y mantenimiento
del edificio, así como de sus instalaciones,
de conformidad a la normativa que procede ser aplicada.
Como
puede apreciarse, no todas son ventajas otorgadas
a beneficio del comitente o comprador, porque la
ley también impone obligaciones de mantenimiento
al propietario, que de ser incumplidas, favorecerán
a los agentes de la edificación que podrán
invocar dichos incumplimientos de mantenimiento hasta
poder quedar liberados de toda responsabilidad.
Resulta
recomendable que en el Libro del Edificio no
se efectúen instrucciones generales sino indicaciones
puntuales sobre tejados, azoteas, cubiertas, fachadas,
estructuras e instalaciones de agua, gas, luz y telecomunicaciones,
determinándose incluso, cuál es la periodicidad
aconsejable para proceder a su revisión y control
en caso de que se desee que todo funcione correctamente.
La
ley española que estamos referenciando tiene
a su vez antecedentes históricos más
completos y específicos. Así,
en las disposiciones aplicables a la Comunidad
de Madrid (artículo 13 de la Ley 2/1999
del 17 de Marzo), se prevé que en el Libro
del Edificio también deben constar:
1°- Las
calidades de los materiales utilizados, así como
las garantías que emitan los constructores
y sus proveedores o suministradores sobre la calidad
de su actividad y materiales.
2°- Las
normas de actuación en caso de siniestros
o situaciones de emergencia que puedan producirse
durante la vida del edificio.
Fernández
no vive en España sino en Argentina y como
aquí no son ley estas leyes se le recomienda
transformarse en legislador. ¿Cómo
hacerlo? No es tan difícil. Se trata simplemente
de utilizar el artículo 1197 del Código
Civil que establece que: "Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una
regla a la cual deben someterse como a la ley misma". |