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Edificios seguros

[Por Valeria Elizabeth Nerpiti] Recientemente la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley 941 (texto conforme Leyes 3254 y 3291) ha dictado la Disposición Nº 411/DGDYPC/11 que modifica la Disposición que publicara a fines del 2010 5363/DGDYPC/10 sobre la creación del Régimen de Certificación de Edificio Seguro en materia de seguridad de inmuebles que contaran con más de una vivienda y se encontraran sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.

Tanto esta iniciativa, como la de la Ley 257, entre otras, suelen quedar un tanto holgadas para los, comúnmente denominados PH, de pocas unidades funcionales (2 o 4) que suelen no cumplir con lo establecido en los propios Reglamento de Copropiedad, en referencia a contar con un administrador que los represente y tome las medidas que el grupo normativo vigente requiere.

Edificio Seguro. Nace esta iniciativa a raíz de la Propuesta Nº 38, a mediados del 2005, del documento: "Buenos Aires Post Cromagnon. Hacia un nuevo status administrativo en la gestión de la Ciudad". Con el trabajo interdisciplinario de varias entidades, se propició el dictado de las disposiciones que sobre la materia publicara la DGDYPC.

Si por un instante pensamos que cuando sacamos un auto de la concesionaria nos entregan un Manual de Mantenimiento de la unidad y que luego, de una determinada cantidad de kilómetros, deberemos realizar el service correspondiente, fácilmente podremos advertir que el buen uso y los services en cantidad y calidad que realicemos influirán en la mayor durabilidad de la unidad y, principalmente, para que cuando circulemos por las calles no sea un peligro para nosotros y para terceros circunstanciales.

Ahora bien, ¿qué pasa con un edificio? Lo apropiado es que -y esto se realiza actualmente en la mayoría de los edificios nuevos- se entreguen las unidades con un manual de mantenimiento tanto de las partes propias como de las partes comunes a fin que los administradores y propietarios conozcan cuáles son las tareas mínimas que se requieren para la conservación del edificio y la periodicidad con que deben ejecutarse, independientemente de las nuevas resoluciones, disposiciones y normativas que puedan dictarse en función de la mejora edilicia y calidad de vida.

Es el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires el que establece claramente las obligaciones del propietario respecto a la conservación y mantenimiento de la obra en cualquiera de sus partes, que deberá mantener en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética. Asímismo en referencia al aspecto exterior de un edificio o estructura establece que éstos se deberán conservar en buen estado por renovación de material, revoque o pintura, obligación, ésta, que fue reforzada con la sanción de la Ley 257 de Fachadas y Balcones.

Con la nueva Disposición de la DGDYPC se pone en cabeza de los propietarios, de unidades funcionales bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, una responsabilidad aún mayor pero que será obligatoria hasta cierto punto. Es decir, la redacción es clara en cuanto a la responsabilidad del administrador en la obligación de abrir el libro de control de seguridad edilicia en un plazo máximo de 30 días desde la publicación de la norma, es decir con vencimiento el 23 de abril del corriente (art. 15), o respecto de la obligación de llevar los libros y que los mismos estén en el edificio para posibles controles futuros (art. 6) y respecto al plazo de 180 días para presentar el certificado definitivo de cada edificio (art.13), pero nada dice a la sanción, que cabe a los consorcios, por el incumplimiento en la realización de las reparaciones para obtener el certificado final.

Ya en la redacción de la Ley 3254 modificatoria de la 941 en el inciso b del artículo 9 se establece la obligación del administrador en atender la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio, con una sanción ante el incumplimiento que van desde la multa de 1 a 100 salarios correspondiente al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casa de renta y propiedad horizontal sin vivienda hasta la exclusión del registro público de administradores (art. 15 y 16 Ley 3254). Es decir que quien es sancionado, en caso de incumplimiento, es el administrador pero no es éste quien aprueba los presupuestos ni autoriza las tareas sino el Consejo de Administración y/o la Asamblea.

A modo de corolario, la nueva Disposición de la DGDYPC establece un requisito que llama a la reflexión: "Artículo 3º. La certificación referida en el artículo segundo deberá realizarse en forma semestral. La misma deberá ser extendida por Ingenieros, Licenciados en Seguridad e Higiene o Técnicos matriculados por resolución 313/83 del MTSS. El profesional encargado de la certificación deberá contar con la matrícula vigente y, deberá presentar, en los casos que corresponda, la encomienda de tareas profesionales, visada por el Consejo respectivo, asimismo deberá cumplir con las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión de acuerdo con la normativa vigente que rige su profesión".

Si bien la Ley 941 y sus modificatorias en el artículo 11 establecían los requisitos para contratar, se prestaba a duda si para ciertos trabajos se requería la presencia de un profesional arquitecto, ingeniero o técnico. En esta Disposición es bien claro a qué profesionales se debe contratar. Pero la pregunta que surge al leer el texto de la norma es ¿cómo un profesional en el siglo XXI puede ejercer la profesión sin estar matriculado? O con la matrícula suspendida o impaga o excluido del Colegio o Consejo correspondiente? Que una Disposición en su texto incluya que el profesional "deberá contar con la matrícula vigente" habla a las claras de la falta de conciencia colectiva respecto a cómo se debe desarrollar el ejercicio profesional.

A la gran mayoría no se le ocurriría manejar sin carnet de conducir o estando éste vencido, porque en caso de siniestro la compañía de seguro no responde. Parece ser que hay muchos "titulados" que ejercen sin matrícula, escapando de la policía de la matrícula. No solo debemos hablar de edificios seguros sino de "ejercicio profesional seguro". Una matrícula avala públicamente quién es profesional y quien no, quién puede ejercer esa profesión y quién no. La excelencia con la que hay que salir a competir en el mercado laboral no es sólo con una "fachada-intelectual" o por una cuestión de "precio-honorario" sino desde la conciencia del actuar conforme a la ley, donde el comitente elija lo que quiera pero sobre la base de la igualdad.

 
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Acerca de la autora
Valeria Elizabeth Nerpiti es Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros "Arquitectura Legal Las Respuestas" y "Opus Jodex".

Más información
http://www.nerpiti-ferrandez.com.ar

 
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