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LOS EMPRENDIMIENTOS EN EL ÁREA DE PUERTO MADERO

EL DAÑO MÁS TEMIDO

"Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras" (art. 41 Constitución Nacional).

"La preservación del medio ambiente se vincula directamente con el concepto de desarrollo sustentable de una comunidad" (Plan Estratégico, Marzo '98)

Nota del autor: Me resulta sumamente difícil resumir en pocas palabras todos los hechos involucrados en la concreción de estos mega-emprendimientos en la zona de Puerto Madero y no caer en una descripción superficial. Tal vez omita algún detalle, o me equivoque en algún punto técnico, pero trataré de expresar de la forma más honesta mi postura al respecto (NP).

¿Haciendo ciudad?

Vuelven las torres... y con ello, todo lo que este modelo significa: ruptura del continuo urbano, modificación de la estructura morfológica de la ciudad, exclusión, incisión, fragmentación, no sólo ya a nivel edilicio sino también social. Porque eso es lo que generaron los llamados "barrios top de los 90" y la irrupción de nuevas tipologías edilicias como las torres countries (shoppings, hipermercados, y en zonas del conurbano -sin ningún plan de crecimiento lógico- barrios cerrados, condominios, grandes zonas cercadas donde conviven el elitismo y una pobreza extremas): pérdida de la escala humana, reducción de los espacios verdes, torres de viviendas amuralladas en plena ciudad, degradación de espacios residuales, ocupación indebida del espacio público, afectación de áreas verdes, símbolos de una década signada por el predominio de una concepción exclusivamente económica del uso del suelo, el enriquecimiento de unos pocos (los que hicieron el negocio), una cuestionable estética arquitectónica, desconociendo toda dinámica de desarrollo sustentable, produciendo distorsiones sociales y urbanísticas muy profundas.

Plano con la división y enumeración de las manzanas que componen el distrito U11 Puerto Madero. La manzana 5M está destacada en color: allí se construirán las tres torres de viviendas Le Parc Puerto Madero - Imagen: Puerto Madero web oficial

El Diario de Arquitectura se muestra un poco reiterativo en este tema de los "barrios top" y en las ediciones del 26/01/04 y 15/03/04 aborda la temática de la vuelta al mercado de esta tipología, notas en las cuales -dicen- el público de mayor poder adquisitivo valora el buen diseño arquitectónico (ítem cuestionable) y las ubicaciones privilegiadas (así se trate de vivir a 20 metros de la reserva, perjudicando la calidad de vida del resto de los habitantes de la ciudad).

Este sector comprende el segmento ABC1, que representa tan sólo el 10% de la población (según se indica en la edición del 26/01/04), mostrando claramente la desigualdad económica a la que hacía referencia al comienzo de este artículo. De hecho el argumento de venta de las inmobiliarias que comercializan el producto, indica que no se está vendiendo un departamento, sino "un estilo de vida". Mientras que el 90% restante de la población no sólo no tiene ni chances de habitar en las llamadas zonas privilegiadas sino que, probablemente ni siquiera pueda pasear por los espacios verdes de Puerto Madero (porque terminarán por venderlos a todos), víctimas de la depredación, arrendamiento y compra-venta del espacio público para negocios privados.

Plano general del emprendimiento perteneciente al folleto Desarrollo Urbano para Puerto Madero que me fue entregado en la FADU en el mes de septiembre de 1998. Ya en ese momento el proyecto y la corporación que manejaba el emprendimiento generaron polémica. A simple vista se observa que algunos usos y disposición de volúmenes no fue respetada.

Un proyecto de u$s 50.000.000

El mercado de la construcción se reactiva pero de la forma que beneficia a la menor cantidad de gente posible. "En medio de esta resurrección en cadena, el barrio vedette de los 90 no podía quedarse atrás". ¿Y por qué no? ¿Acaso no existen otras formas de reactivar la construcción? Hay una infinidad de déficits que podrían ser subsanados: Infraestructura, espacios verdes, vivienda, salud, educación, cultura... el déficit habitacional alcanza a más de 500.000 personas, poniendo en evidencia que el avance del sector inmobiliario no toma en cuenta el déficit habitacional de los sectores más necesitados, a su vez perjudicados por la falta de una respuesta oficial.

"Se trata del conjunto Le Parc Puerto Madero, heredero de la Torre Le Parc de Palermo Nuevo, que inauguró la moda de las torres countries (departamentos con servicios de toda índole)". En su momento la Torre Le Parc ubicada en Palermo generó más de una discusión y fue escenario para más de un escándalo. Ubicada en una fuerte situación de borde urbano, aislada y amurallada, enajenada y en perpetuo conflicto con su entorno.

El autor de la nota comenta: "No es difícil imaginar la motivación comercial que decidió este emprendimiento". Digamos que no: la empresa desarrolladora (propietaria del terreno) RAGSA ha invertido u$s 50.000.000 en un terreno de 10.500 m² para construir un emprendimiento de 92.092 m². Hagamos un cálculo rápido: supongamos que el precio de venta del m² es de u$s 1500, una cifra bastante razonable (que incluso puede elevarse a u$s 3000/m² en esta zona -y muy probablemente así ocurra-, dependiendo de las características del emprendimiento).

Depto
cant.
u$s
total u$s
total m²
2 amb.
80 m²
72 u
120.000 x 72
8.640.000
5.760 m²
3 amb.
130 m²
72 u
195.000 x 72
14.040.000
9.369 m²
Semipiso
180 m²
8 u
270.000 x 8
2.160.000
1.440 m²
Triplex
300 m²
2 u
450.000 x 2
900.000
600 m²

Total por venta de las unidades = u$s 25.740.000 = 17.169 m²
Multiplicado por 3 torres = u$s 77.220.000 = 51.507 m²

Una ganancia de u$s 77.220.000 sería la situación más desfavorable. Con este cálculo rápido y estimativo a mano, entonces sí, no es difícil imaginar la motivación, ¿no?

Vista actual del área observada desde la reserva, en primer plano se ubican las polémicas Torres el Faro. El impacto es evidente.

"Como si esto fuera poco (nota: ¿estamos vendiendo algo?), Le Parc contará con las excepcionales vistas sobre el Río de la Plata, la Reserva Ecológica y la ciudad que sólo puede ofrecer ese barrio porteño". Y continúa: "Sin embargo, el privilegiado entorno también exige alguna forma de implantación imaginativa para atender el impacto de las torres a nivel peatonal y en el paisaje". Al fin se acordaron del "impacto en el paisaje" (léase impacto ¿ambiental?), de la inserción del proyecto en la trama urbana (léase entorno) y de los peatones (léase personas comunes y corrientes que pueden atreverse a caminar por este barrio tan top) y pensaron en una solución "imaginativa": hicieron una plaza de entrada... ¡completamente cerrada! Rodeada de un cerramiento transparente en todo su perímetro (no sé de donde sale la idea que transparencia significa continuidad). Una especie de "podés ver pero no tocar" a nivel urbano. Si esta es la forma de "atender el impacto de las torres a nivel peatonal y en el paisaje" realmente diría que de imaginativo tiene poco y que nada hace por reducir el impacto a ningún nivel de los mencionados. Estos countries verticales se asemejan más a una ciudadela amurallada pero transparente, ("así reducimos el impacto") que a una parte integrada a la trama urbana, agravado por el hecho de estar ubicadas en un borde de la ciudad que debe ser tratado como tal y no como un edificio aislado de su entorno, no como un objeto encerrado en sí mismo, que es lo que se está haciendo.

Vista aérea de la reserva, la ubicación de las flechas es estimativa e indican puntos donde se erigirían las torres, muchas de las cuales ya están siendo construidas y/o próximas a habitarse - Foto: Plan Estratégico Buenos Aires Futuro sitio web

"También albergarán 580 cocheras", leo promediando la nota. Me imagino entonces la situación: matrimonios habitando los departamentos más chicos y familias tipo (de 2 ó 3 hijos) en los más grandes.

Depto
cant. personas
cant. unidades
total personas
2 amb.
2
72
144
3 amb.
4
72
288
Semipiso
5
8
40
Triplex
5
2
10

Obtenemos un flujo promedio de:

Total de personas = 482 personas por torre = 1446 en total (estimativo)
Total de autos = 500 (aproximado)

Es decir, 1500 personas y 500 autos viviendo a diario frente a la reserva, personas que deberán cumplir sus necesidades básicas, respirar, emitir CO2, emitir gases resultantes de la combustión, salir a correr, pasear al perro, eliminar bolsas llenas de residuos sólidos (1,5 toneladas diarias), eliminar efluentes cloacales, emitir todo tipo de ruidos, ir de compras al supermercado (o a la farmacia, al Shopping), usar el auto, en fin, responder a un "estilo de vida", que es lo que en definitiva se compró.

¿Cómo afectará todo esto al entorno inmediato, la reserva y los espacios verdes?

¿Cómo afectarán los miles de m² de aventanamiento vidriado que durante el día producirán reflejos y deslumbramientos y por la noche estarán iluminadas apuntando hacia la reserva?

¿Cómo afectará el volumen construido en asolamiento de los espacios adyacentes, velocidad del viento, temperaturas?


Y estos son algunos de los tantos interrogantes que no han sido respondidos. Y en tanto no se tomen las medidas necesarias y se siga considerando a la reserva como una "plaza" o "parque público" sobre el que los proyectistas pueden "intervenir" en pos de una falsa "integración a la ciudad", cuando debería ser tratada como lo que es, una reserva natural con una biodiversidad asombrosa... el daño más temido se hará realidad. Y será irreversible.

"La disposición de las torres busca evitar que cualquiera de ellas interrumpa a otra en el usufructo de ese valor agregado que es el paisaje natural en plena ciudad". Pero no evitan que impacten negativamente en la zona en un sinnúmero de aspectos, ni que modifiquen el skyline, el recorte de la silueta urbana en los límites de la ciudad, de cara al río. Valor agregado que nos pertenece a todos los habitantes de la ciudad y no debería ser usufructuado por nadie. Un valor agregado que no debería ser comercializado por ninguna empresa ni por ninguna corporación en supuesta representación del estado. Un valor agregado que debería ser custodiado por las autoridades competentes, cosa que no lo hace. Porque que existan las normas no significa que vayan a cumplirse si las autoridades correspondientes así no lo exigen.

Considerando que sólo por este proyecto la empresa desarrolladora superará ampliamente los u$s 50.000.000 de ganancia me pregunto: ¿Cuánto ganará la empresa constructora por este trabajo? ¿Cuánto ganará el estudio que proyecta y dirige este emprendimiento? La cifra, en todos los casos, es millonaria. En ámbitos donde se manejan cifras tan espectaculares, uno imagina, intuye, que el gasto por "favores y otros" (¿nuevo rubro de obra?) es tan solo un pequeño porcentaje, ínfimo comparado con la ganancia y provecho que puede obtenerse de la venta de estos edificios (además, todas las personas: el proyectista, el que escribe la nota en el diario, el que dirige tal o cual institución, el que otorga u omite tal o cual permiso, etc. que se involucran en proyectos de este tipo siempre resultan ser viejos conocidos y se manejan con "amiguismos").

Por lo pronto, inversores de todas partes, buscan su tajada de Puerto Madero. El negocio es muy grande para quedarse afuera... En la zona comprendida entre los diques hasta la reserva ecológica se concentra el 12,3 % de la obra nueva de la Ciudad de Buenos Aires, esta cifra refleja en forma contundente que no se están respetando las normativas previstas para esta zona.

Haciendo a un lado la forma "marketinera" y tendenciosa en que se expusieron los hechos (ya que en ningún momento se cuestionó o se preguntó el por qué de los hechos que son de conocimiento público) o más allá de mostrar el panorama actual de la construcción, a este punto, el Diario de Arquitectura, se ha convertido en una especie de "catálogo de ventas" de estos emprendimientos.

Imagen aérea del conjunto: arriba se ubica la reserva, abajo los cuatro diques y entre estos dos sectores, se encuentra el área a la que hacemos referencia en esta nota - Foto: Probaires

Fuente bibliográfica:

http://old.clarin.com/suplementos/arquitectura/...
[Diario de Arquitectura ediciones 26/01/04 y 15/03/2003]

http://www.porlareserva.org.ar
[Asociación Civil Por la Reserva Vecinos Autoconvocados]
Esta página contiene mucha información relacionada con el tema, así como todas las actuaciones que la asociación lleva a cabo (con escasa respuesta oficial), la normativa vigente, informes, notas relacionadas y enlaces de interés.

http://www.buenosaires.gov.ar
[Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires]

http://www.buenosaires2010.org.ar
[Plan Estratégico Buenos Aires Futuro]

http://www.arqa.com/web/usuarios/arquitectosdeapie
[Arquitectos de a Pie]

http://www.puertomadero.com
[Puerto Madero sitio oficial]

http://www.corporacionpuertomadero.com
[Corporación Antiguo Puerto Madero]

http://www.tizado.com.ar
[Inmobiliaria que comercializa Le Parc Puerto Madero]

http://www.raghsa.com.ar
[Empresa desarrolladora]

http://www.ingeplam.com.ar
[Empresa constructora]

http://www.aisenson.com.ar
[Estudio encargado del Proyecto]

La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

"Es un moderno instrumento de gestión concebido para gerenciar la planificación integral de desarrollos urbanos, abordando temas urbanísticos y arquitectónicos, de control jurídico y normativo, de ordenamiento de nuevas infraestructuras y de espacio público, las cuestiones inmobiliarias, económicas y financieras y los aspectos técnico-administrativos de la gestión", según la misma corporación indica en su sitio web.

Sigue: "nuestra Corporación opera, trasponiendo el área del Antiguo Puerto Madero, tanto dentro como fuera de la República Argentina, ofreciendo los siguientes servicios: Inmobiliaria, Constructora, Desarrolladora, Urbanizadora, Asesora, Gerenciamiento de proyectos, Fiduciaria, Directora de obra, Auditora, Administradora, Financiera, Inversora".


De lo expuesto anteriormente se observa que la Corporación opera con funciones incompatibles. Me pregunto: ¿se pueden cumplir todas estas funciones juntas o a la vez sin mezclar los intereses que representan? O bien es Directora de obra o bien es Constructora, por ejemplo, pero todo junto no puede hacer.

Lo único cierto hasta este momento, es que la Corporación vendió las tierras más caras del país a empresas que hicieron el desarrollo inmobiliario de la zona y no se sabe con certeza a qué precio se vendieron y qué se hizo con ese dinero porque la Corporación no ha presentado balances en los últimos años (casi 10 años). En definitiva, se desconoce el destino del dinero de todo lo que han vendido y todo lo que han privatizado, cifra que se calcula supera los 500 millones de dólares, generados a través de la venta, concesión y arrendamiento de tierras públicas.

 
Irregular

La ocupación indebida del espacio público en parte consecuencia de décadas de ausencia de políticas públicas específicas, se observa claramente en los importantes proyectos inmobiliarios en lugares destinados a espacios públicos, como es el caso de Puerto Madero, la Costanera Sur y las proximidades de la Reserva Ecológica de la Ciudad de Buenos Aires. Al respecto, observamos el incumplimiento de varias normativas -lo cual derivaría en posibles responsabilidades penales que les puedan competer a los funcionarios que lo permitieron-:

* Según el Código de Planeamiento Urbano para el distrito U11 Puerto Madero, manzana 5M, el FOS es del 30% y el FOT máximo es 6.

¿Me estaré equivocando o este emprendimiento no cumple con la normativa? ¿O tal vez se hayan modificado las reglas sólo para este emprendimiento (lo cual sería arbitrario e ilegítimo)? Ya que si el terreno es de 10.500 m², el FOS permitido sería de 3150 m² y el FOT permitido de 63000 m².


Pero lo que se proyectó supera estas cifras: se habla de un proyecto de 92.092 m² (fuente: Clarín), superándose lo permitido en casi 30.000 m² (lo que se traduce como muchos millones de u$s más de ganancia).

* La Ley de Impacto Ambiental, indica como de Impacto Ambiental con relevante efecto a las obras que demanden la deforestación relevante de terrenos públicos o privados y la disminución del terreno absorbente, y los grandes emprendimientos que por su magnitud impliquen superar la capacidad de la infraestructura vial o de servicios existentes.

¿10.500 m² menos de terreno absorbente no constituyen un área lo suficientemente grande como para ser considerada relevante? Acaso 1500 personas y 500 autos todos los días (esto sólo considerando este emprendimiento) no superan la infraestructura vial o de servicios existentes en la zona? Me pregunto cómo pudo "zafar" de la ley este emprendimiento y resultar aprobado, sin haberse convocado audiencia pública según indican los vecinos.

* Consultando el Plan Urbano Ambiental observo que no se cumplen ítems especificados en su art. 14 tales como: "Preservar el patrimonio cultural, arquitectónico y ambiental; reconversión de la relación entre la ciudad y la franja costera, reafirmando la vinculación de la ciudad con el río, preservando los recursos hídricos potenciando su accesibilidad y privilegiando su uso público recreativo y gratuito; mejoramiento funcional y ambiental de los parques urbanos existentes y creación de nuevos parques en predios hoy afectados a actividades obsoletas", entre otros ítems. Es sabido que Puerto Madero es/fue un predio afectado a una actividad obsoleta, sin embargo sólo una pequeña porción del área fue destinada a la creación de nuevos parques.

* En la Constitución de la Cdad. de Buenos Aires Cap IV, su Art 26 dice: "El ambiente es patrimonio común. Toda persona tiene derecho a gozar de un ambiente sano, así como el deber de preservarlo y defenderlo en provecho de las generaciones presentes y futuras. Toda actividad que suponga en forma actual o inminente un daño al ambiente debe cesar. (...)Toda persona tiene derecho, a su solo pedido, a recibir libremente información sobre el impacto que causan o pueden causar sobre el ambiente actividades públicas o privadas". Sin embargo, las asociaciones de vecinos que han pedido información sobre los emprendimientos en Puerto Madero no han obtenido respuesta satisfactoria.

En su Art 27 dice: "La Ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que promueve: la preservación y restauración de los procesos ecológicos esenciales y de los recursos naturales que son de su dominio; la preservación y restauración del patrimonio natural, urbanístico, arquitectónico y de la calidad visual y sonora; la protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común; la preservación e incremento de los espacios verdes, las áreas forestadas y parquizadas, parques naturales y zonas de reserva ecológica, y la preservación de su diversidad biológica; la protección de la fauna urbana y el respeto por su vida: controla su salubridad, evita la crueldad y controla su reproducción con métodos éticos; la protección, saneamiento, control de la contaminación y mantenimiento de las áreas costeras del Río de la Plata y de la cuenca Matanza-Riachuelo, de las subcuencas hídricas y de los acuíferos; la regulación de los usos del suelo, la localización de las actividades y las condiciones de habitabilidad y seguridad de todo espacio urbano, público y privado; la provisión de los equipamientos comunitarios y de las infraestructuras de servicios según criterios de equidad social; la seguridad vial y peatonal, la calidad atmosférica y la eficiencia energética en el tránsito y el trasporte; la regulación de la producción y el manejo de tecnologías, métodos, sustancias, residuos y desechos, que comporten riesgos; el uso racional de materiales y energía en el desarrollo del hábitat; minimizar volúmenes y peligrosidad en la generación, trasporte, tratamiento, recuperación y disposición de residuos; un desarrollo productivo compatible con la calidad ambiental, el uso de tecnologías no contaminantes y la disminución en la generación de residuos industriales; la educación ambiental en todas las modalidades y niveles". Resulta notorio que no se han respetado los usos del suelo previstos y no se promovió la protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y no garantiza su uso común ni la preservación e incremento de los espacios verdes.

En su Art 30 establece: "la obligatoriedad de la evaluación previa del impacto ambiental de todo emprendimiento público o privado susceptible de relevante efecto y su discusión en audiencia pública". Este punto en particular se ha incumplido ya que no se ha convocado a una audiencia pública, según detallan los propios vecinos y en notas periodísticas publicadas en diarios de esta ciudad.

 
Espacios verdes se buscan

Los espacios verdes son una de las cuestiones de mayor importancia dentro del hábitat urbano, ya que no sólo son utilizados por los habitantes de las ciudades como lugar de esparcimiento, sino que también cumplen la valiosa función de mejorar la calidad del ambiente, a través del aporte de oxígeno, la absorción de gases de combustión, la infiltración del agua en el suelo, como regulador de vientos, de lluvias y de ruidos.

La Ciudad de Buenos Aires cuenta con 863 hectáreas de espacios verdes, entre los que se encuentran grandes y pequeños parques, plazas, plazoletas y otros espacios, que hacen que la oferta total disponible para la recreación de tipo cotidiano alcance a 1,4 m² por habitante, algo así como el 40% del mínimo necesario que se estima en 3,5 m² por habitante.

La reserva ecológica, con 350 hectáreas, representa el 40% de los espacios verdes de la ciudad.
Esta cifra es contundente.


         
         
reserva
otros espacios verdes

¿Qué pasaría si desapareciera este espacio natural? Buenos Aires es una ciudad donde la escasez de espacios verdes es notoria y esta situación afecta la calidad de vida de sus habitantes. La reserva natural de especies autóctonas (Reserva Ecológica Costanera Sur) no debería ser objeto de ningún negociado.

Fuente: Consejo del Plan Urbano Ambiental

 
Acerca de la Reserva Ecológica Costanera Sur

La Reserva Ecológica Costanera Sur es un espacio verde con características únicas dentro de la Ciudad de Buenos Aires. A pocas cuadras del centro financiero y administrativo, la Reserva propone un paseo diferente, brindando la posibilidad de ponerse en contacto con la naturaleza agreste.

Desde los caminos se puede observar una gran variedad de árboles, hierbas y arbustos típicos del delta y la ribera rioplatense. Extensos pastizales de cortadera alternan con monte de aliso de río y sauce criollo. En la costa del Río de la Plata crecen pequeños grupos de ceibos, cuyas semillas fueron traídas por las aguas. Totoras y juncos proporcionan marco a las lagunas habitadas por una variada fauna, en la que predominan las especies de aves típicas de las lagunas pampeanas. Más difíciles de observar, otros grupos zoológicos también están presentes: varias especies de peces, abundantes anfibios y reptiles, algunos mamíferos e innumerables insectos y otros invertebrados que pueden descubrirse en el agua, entre la vegetación o atravesando los caminos.

Origen. A comienzos de la década del ’70 un nuevo proyecto se sumó a los ya existentes en la zona norte, para "ganar" tierras al río frente al antiguo Balneario de la Costanera Sur. El relleno comenzó en 1978, empleando un sistema similar al de los polders holandeses: se construyeron terraplenes perimetrales con escombros provenientes de demoliciones realizadas para abrir el trazado de las autopistas urbanas. El agua que quedó encerrada fue desagotada parcialmente a medida que el área fue rellenándose con sedimento extraído en el dragado del Río de la Plata.

El proyecto inicial, que incluía la creación de áreas verdes y la construcción de un "Centro Administrativo de la Ciudad" fue finalmente desestimado, aunque los trabajos de relleno y descarga de escombros continuaron en forma continua hasta 1984, cuando se suspendieron definitivamente. A partir de entonces, y en forma espontánea, comenzaron a desarrollarse diferentes comunidades vegetales a partir de semillas presentes en el sedimento, transportadas por el viento o dispersadas por los animales. Al proporcionar refugio y alimento, las plantas favorecieron el establecimiento de poblaciones animales.

Desde el primer momento, las lagunas y pastizales que fueron surgiendo llamaron la atención de los amantes de la naturaleza y los observadores de aves, que comenzaron a visitarlos regularmente. A medida que crecía la diversidad biológica, aparecían los bosques y aumentaba la variedad de especies animales, el lugar fue convocando a más gente, ciclistas, estudiantes, naturalistas y hasta observadores de aves extranjeros de paso por Buenos Aires.

El 5 de Junio de 1986, el Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sanciona por unanimidad la Ordenanza Nº 41.247, declarando Parque Natural y Zona de Reserva Ecológica a los terrenos ganados al río en Costanera Sur, brindando protección al área.

Fuente: Sitio Oficial Buenosaires.gov.ar
 
 
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