Arquimaster - Medio digital de arquitectura, diseño y construccion Estas visitando la version anterior,
para ver la version actual realiza click aca

 

     
       
 
Climanet - Doble Vidrio Hermetico DVH
icon icon
Matyser - Materiales y servicios para la construccion
Grupo DEMA - Aqcua System, Duratop, Sigas, Tubotherm
Curso Completo de Diseño en BIM con Revit
CUBEN - Diseño de laboratorios, ingenieria, instalaciones especiales
TANKE SA - Tapas de acceso
Arneg Argentina
Bara
Cursos online de diseño, creatividad, craft y mas...
Domestika - Encuentra trabajo profesional y creativo - Registrate GRATIS - La comunidad de la clase creativa
Cómo elegir un local, para alquiler o compra (por Miguel Ludmer)
Cómo elegir un local, para alquiler o compra (por Miguel Ludmer)
Cómo elegir un local, para alquiler o compra (por Miguel Ludmer)
 

Acerca del autor del artículo
Miguel Ludmer es Director de Interwin Marketing Inmobiliario

Más información
http://www.interwin.com.ar

A la hora de elegir un local comercial, hay una serie de factores que analizar para tener una mayor garantía de éxito comercial o retorno de la inversión.

Entre los más importantes están la ubicación, la circulación de gente, la posibilidad de poner letreros o marquesinas, y el valor potencial de renta. Veamos en detalle en que consiste cada uno:

- Al igual que en cualquier inmueble, lo primero a considerar para elegir un local es la ubicación como punto de venta. Muchas veces una arteria o un barrio se transforman en un polo comercial, llenándose de locales del mismo ramo. Así van surgiendo diferentes ejes temáticos en distintas partes de la ciudad. Como ejemplo podemos señalar que en Cañitas hay un polo de locales gastronómicos, al igual que la zona de Puerto Madero y Palermo; la calle Defensa se caracteriza por tener muchos locales de antigüedades; la Av. Alberdi concentra muchos comercios de materiales para la construcción; en la calle Libertad hay locales de oro y audio, etc.

Lejos de molestarse por la competencia, para estos negocios tener al lado o enfrente a un competidor resulta un beneficio, porque al confluir todos en un área determinada, logran sinergia: atraen a mayor cantidad de clientes, que saben que encontrarán lo que buscan en alguno de los comercios. Si no lo hallan en el primero, quizá sea en el de al lado, enfrente o a la vuelta. Y de esta manera, todos se potencian.

- Un segundo aspecto a considerar es la densidad de población. Aunque lo ideal es instalarse sobre una Avenida por la circulación vehicular y peatonal, a veces el local puede estar emplazado en una calle que reciba mucho movimiento de gente a raíz del recorrido del transporte público, por ejemplo. Hay que analizar cuán transitada es la vía, y además, en qué vereda está el inmueble comercial. La mano más valorada es la derecha según el sentido en el que va el tránsito, ya que por nuestros hábitos culturales es la que acostumbramos a mirar en primer lugar. También son muy valorados los locales en esquina.

- En tercer lugar conviene analizar los metros de vidriera que tiene el local, así como la superficie de planta. Es importante señalar que no se aprecian igual los m2 de planta que los de entrepiso, y menos aún los de sótano.

Los espacios más valorados son el del frente (es decir el potencial metraje de la vidriera), y los primeros 15 metros hacia adentro, ya que son los que más venden. Esto quiere decir que de un local que tiene 30 metros de largo, no todos los m2 tendrán el mismo valor.

Cabe señalar que en algunos rubros el espacio del fondo es valorado para otros destinos (hay muchos restaurantes que allí instalan juegos infantiles, baños, etc).

- Otro punto que se valora mucho es la posibilidad de instalar marquesinas, que pueden influir decisivamente en la atracción de clientes. Las normas establecidas el año pasado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires establecen que en algunas zonas, catalogadas como comerciales e industriales, se permitirán marquesinas de hasta 2 metros de alto y un metro de saliente desde la línea de edificación, con un 50% de su superficie destinada a la publicidad. En otras, en cambio, se autorizan marquesinas de hasta 1 metro de alto y 1 metro de saliente, con la totalidad de su superficie destinada a publicidad. Una buena marquesina ubicada en una esquina estratégica produce un importante ahorro en publicidad de otro tipo (por ej. gráfica, televisiva, etc). En este caso, aunque el alquiler mensual resulte más caro, los locadores pueden evaluar el impacto de difusión que van a lograr para su marca.

- Con respecto al contrato de alquiler, para establecer cómo se va a amortizar la inversión inicial es muy importante tener en cuenta la duración del mismo, si hay incremento por una posible inflación y si hay meses de gracia por posibles reformas. Habitualmente los inmuebles comerciales se alquilan por un mínimo de 3 años y un máximo de 10 años. Se pueden renovar los contratos, y se vuelven a establecer las condiciones.

Finalmente, hay que señalar que el valor de un local comercial dependerá del valor de renta posible, es decir a qué precio se podrá alquilar en el mercado. En general los locales brindan como renta un 8% anual de su valor como propiedad. Por supuesto, en este punto depende el estado general del inmueble, las refacciones necesarias para ponerlo en marcha, etc.

 
Curso Ilustración digital de proyectos arquitectónicos
 
 
No está permitida la copia, uso y/o reproducción de los artículos sin autorización de sus autores. Está expresamente prohibido reproducir parcial o totalmente cualquier parte de este sitio sin autorización previa y sin indicar la fuente. Para contactarse con Arquimaster realice click aquí.
   
   

Noticias
informes especiales
bienal de arquitectura BA11
bienal de arquitectura BA09
publicaciones

Artículos
notas y artículos de interés
arquitectura legal
diseño de iluminación
software de arquitectura y diseño

Recursos
curso de decoracion (gratis/online)
archivo temático
descargas externas
curso de croquis (gratis/online)

Precios y costos
precios de materiales, indices y
costos m2 de construcción

Proyecto
obras construidas
proyectos para concursos
proyectos de estudiantes
arquitectos destacados
obras destacadas

Diseño
diseño industrial y mobiliario
diseño interior y decoración
Casa FOA 2009
Casa FOA 2010
Casa FOA 2011
Casa FOA 2012
Casa FOA 2013
Casa FOA 2014
Estilo Pilar 2010
Estilo Pilar 2012

Construcción
materiales y tecnologías
novedades de empresas
sector inmobiliario

Agenda
cursos y seminarios
congresos y bienales
charlas y eventos
exposiciones y muestras
concursos

Facultad
becas y subsidios
posgrados y maestrías
donde estudiar

Varios
ofertas laborales arquitectura, diseño y construccion
suscripcion newsletter (gratis)
redes sociales
publicidad

Arquimaster en Facebook
Arquimaster en Twitter
Arquimaster en LinkedIn
Arquimaster en Pinterest