{"id":14728,"date":"2015-05-10T20:56:49","date_gmt":"2015-05-10T20:56:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/?p=14728"},"modified":"2026-03-15T15:50:21","modified_gmt":"2026-03-15T18:50:21","slug":"regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\/","title":{"rendered":"R\u00e9gimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el C\u00f3digo Civil y Comercial"},"content":{"rendered":"<div style=\"margin-top: 0px; margin-bottom: 0px;\" class=\"sharethis-inline-share-buttons\" ><\/div><div class=\"b812932af2e751442846f039925109de\" data-index=\"1\" style=\"float: none; margin:25px 0 25px 0; text-align:center;\">\n<script async src=\"https:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/js\/adsbygoogle.js\"><\/script>\r\n<!-- Arquimaster (superior) -->\r\n<ins class=\"adsbygoogle\"\r\n     style=\"display:block\"\r\n     data-ad-client=\"ca-pub-6351072698456832\"\r\n     data-ad-slot=\"6455489680\"\r\n     data-ad-format=\"auto\"\r\n     data-full-width-responsive=\"true\"><\/ins>\r\n<script>\r\n     (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});\r\n<\/script>\n<\/div>\n<p>Nota por el Arquitecto y Abogado <strong>Sergio O. Bertone<\/strong> (sergiobertone@live.com.ar), Asesor legal consultor del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires. Articulo publicado por la Editorial La Ley, Doctrina Judicial, A\u00f1o XXXI, N\u00ba 31, paginas 1 a 14.<\/p>\n<p>Enfrentando uno de los problemas interpretativos m\u00e1s engorrosos que he tenido ante m\u00ed, me propongo abordar la responsabilidad por vicios de distinta entidad (a fin y al cabo, la ruina edilicia no es m\u00e1s que consecuencia de uno o varios de ellos). Donde, adelanto opini\u00f3n, aquello que parece claro es de todo menos claro, y nunca tuvo m\u00e1s sentido el concepto de C\u00f3digo en tanto sistema normativo. O, dicho de otro modo, la mejor manera de ir por caminos err\u00f3neos ser\u00e1 tratar de entender el problema mirando el \u00e1rbol (exclusivamente los arts. 1051 a 1058 y 1270 a 1276 del C.C. y Com.) en lugar del bosque.<\/p>\n<p>No volver\u00e9, al hacerlo, sobre los enormes desaciertos que he se\u00f1alado en materia de responsabilidad de profesionales liberales, roles de los agentes del proceso constructivo, y colisiones normativas flagrantes entre el C.C. y Com. y leyes especiales ratificadas por la misma Ley 26.994 que sancion\u00f3 a aquel, remitiendo por razones de brevedad a mi anterior ensayo, que versara sobre esos aspectos (que es casi una primera parte del presente). <span style=\"color: #800000;\"><strong>[1]<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong>I) La cuesti\u00f3n entre partes de los contratos de obra y de servicios, y tambi\u00e9n frente a terceros adquirentes<\/strong><\/p>\n<p>Por imperio del art\u00edculo 1273 del nuevo C. C. y Com. (que lleva como t\u00edtulo \u00abObra en ruina o impropia para su destino\u00bb) se responder\u00e1 frente al comitente y al adquirente <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00ab&#8230;por los da\u00f1os que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino&#8230;\u00bb<\/em><\/span>. Disponiendo el art\u00edculo 1275 del mismo cuerpo legal lo siguiente: <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abPlazo de caducidad. Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los art\u00edculos 1273 y 1274, el da\u00f1o debe producirse dentro de los diez a\u00f1os de aceptada la obra\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>Ello plantea los primeros problemas, y estos consisten en determinar cu\u00e1ndo una obra se considera aceptada, cual es la forma jur\u00eddica del acto de recepci\u00f3n, y, fundamentalmente, de qui\u00e9n debe provenir esa aceptaci\u00f3n, ya que el propio art\u00edculo 1273 legitima para reclamar no solamente a quien encarg\u00f3 la obra, sino tambi\u00e9n a quien la adquiri\u00f3. Y eso siempre y cuando los Jueces hagan prevalecer las normas especiales sobre las generales, porque de lo contrario estar\u00eda legitimado para reclamar contra el constructor, y aquellos sujetos a los cuales se extiende concurrentemente la responsabilidad de este, un sinn\u00famero de sujetos. Supuesto que me abstendr\u00e9 de abordar aqu\u00ed (arts. 1772 y 1773 del mismo cuerpo legal).<\/p>\n<p>La problem\u00e1tica planteada se ampl\u00eda de manera exponencial, fundamentalmente, en virtud de dos reenv\u00edos, a saber, los de los arts. 1270 y 1272 del C.C. y Com.<\/p>\n<p>Por el primero, se dispone que<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00abLa obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del art\u00edculo 747\u00bb<\/em><\/span>. Y de ese art\u00edculo 747 surge que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abCualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspecci\u00f3n de la cosa en el acto de su entrega. La recepci\u00f3n de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligaci\u00f3n de saneamiento en la Secci\u00f3n 4\u00aa, Cap\u00edtulo 9, T\u00edtulo II del Libro Tercero\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>Comenzando por puntualizar que, en virtud de la disposici\u00f3n contenida en el art. 1033 del C.C. y Com., quien contrae la obligaci\u00f3n de saneamiento (que incluye la garant\u00eda por vicios ocultos) frente al comprador, no es ni el constructor, ni ninguno de los sujetos listados en el art\u00edculo 1274 -incisos b) y c)- del mismo cuerpo legal (salvo, claro, que ellos mismos sean simult\u00e1neamente vendedores) lo cierto es que, en realidad, no es que se presuma la inexistencia de vicios aparentes, sino que se produce la purga de toda posibilidad del due\u00f1o de reclamar al constructor por ellos, salvo que estos luego se revelen aptos para causar la ruina edilicia. Ello as\u00ed, toda vez que el propio art\u00edculo 1272 -2do p\u00e1rrafo- se encarga de aclarar que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSi se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pact\u00f3 un plazo de garant\u00eda ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes; b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepci\u00f3n, con la extensi\u00f3n y en los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos prevista en los art\u00edculos 1054 y concordantes\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>As\u00ed, se tiene decidido que son posibles de detectar desde un primer momento, defectos\u00a0tales como torcedura de la cenefa de madera en el frente, falta de terminaci\u00f3n\u00a0en nicho acondicionador de aire, puerta de entrada al ba\u00f1o que golpea contra\u00a0el sanitario, puerta torcida en la entrada principal, falta de contramarcos en\u00a0ventana, falta de bocas de luz en la cochera, falta de jabonera en el lavadero,\u00a0etc. (La Ley, 1976- D &#8211; 630). <span style=\"color: #800000;\"><strong>[2]<\/strong><\/span><\/p>\n<p>A\u00fan cuando de dos disposiciones de no muy buena factura como las antes transcriptas, se infiriera que estamos ante una presunci\u00f3n que acepta prueba en contrario, lo cierto es que no ser\u00eda esta prueba f\u00e1cil de aportar. Ello as\u00ed, toda vez que, recordemos, si el due\u00f1o fue diligente, habr\u00e1 citado al acto jur\u00eddico de recepci\u00f3n al Director de Obra, que es quien la inspecciona para verificar su adecuaci\u00f3n al proyecto, protegiendo as\u00ed sus derechos (art. 1269, C.C. y Com. y art. 1051 inciso a) del mismo cuerpo legal -anal\u00f3gicamente-). Y, si no lo fue, la habr\u00e1 recibido sin dar intervenci\u00f3n a este, purgando as\u00ed los vicios aparentes (La Ley, Tomo 113, p\u00e1g. 64). O directamente no lo habr\u00e1 designado (hip\u00f3tesis, esta \u00faltima, de obra ejecutada en contravenci\u00f3n a reglamentos edilicios y\/o urban\u00edsticos de orden p\u00fablico, es decir, de un contrato de objeto y causa il\u00edcitos) por lo cual deber\u00e1 cargar con las consecuencias de su negligencia y no deber\u00eda ser atendido su reclamo por los Jueces. En cualquier caso, no advierto en qu\u00e9 supuesto el due\u00f1o que recibi\u00f3 la obra sin reservas y sin la intervenci\u00f3n del experto (que, como se ver\u00e1, la ley le obliga a designar, no meramente lo faculta a hacerlo) podr\u00e1 volverse contra el constructor.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s, bajo ninguna circunstancia \u00abes de uso\u00bb otorgar un plazo de garant\u00eda, si nada se ha dicho al respecto. Recordando que la ley veda a los Jueces -como regla- apartarse de lo estipulado contractualmente (art. 960 C.C. y Com.). En su virtud, si nada se ha pactado, no puede imaginarse una garant\u00eda donde esta jam\u00e1s se ha otorgado, pudiendo hacerlo (art. 262, C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Ahora, cabe preguntarse qu\u00e9 sucede respecto a los vicios ocultos, es decir, aquellos que ni siquiera la diligente revisi\u00f3n de un profesional pudo detectar, ora porque no se hab\u00edan manifestado, ora porque tal vez a\u00fan no exist\u00edan cuando se inspeccion\u00f3 el objeto edilicio.<\/p>\n<p>La respuesta la da el art\u00edculo 1272 inciso b) del C.C. y Com., en los siguientes t\u00e9rminos: El contratista <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abresponde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepci\u00f3n, con la extensi\u00f3n y en los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos prevista en los art\u00edculos 1054 y concordantes\u00bb<\/em><\/span>. Debiendo puntualizarse que el mencionado art\u00edculo 1054 estatuye que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abEl adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta d\u00edas de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>Como se advierte, las soluciones legales son poco claras, y la cuesti\u00f3n se ramifica, y ramifica: ahora, deber\u00e1 tratar esclarecerse cu\u00e1les de las normas contenidas en los art\u00edculos 1051 a 1058 del nuevo sistema normativo son \u00abconcordantes\u00bb con lo dispuesto por el art\u00edculo 1054. Y, adem\u00e1s, qu\u00e9 quiere significar el art\u00edculo 1272 inciso b) cuando refiere <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00ab&#8230;con la extensi\u00f3n y en los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos&#8230;\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>En otras palabras, la cuesti\u00f3n que me propongo dilucidar es la siguiente: el constructor y dem\u00e1s sujetos legitimados pasivamente por el art\u00edculo 1274 C.C. y Com., \u00bffrente a qui\u00e9n responden por vicios ocultos? \u00bfS\u00f3lo frente a quien los contrat\u00f3, o tambi\u00e9n frente a terceros a su respecto, como por ejemplo un adquirente? Me inclino por la primera de las opciones, a no ser que se trate del especial\u00edsimo supuesto del art. 1125 del C.C. y Com.<\/p>\n<p>Mi fundamento es el siguiente (aclarando que, en este ac\u00e1pite, postergo intencionalmente ponderar aquellos vicios que configuran la denominada \u00abobra impropia para su destino\u00bb):<\/p>\n<p><strong>1)<\/strong> Cuando el Legislador quiso legitimar a constructores y otros sujetos no vendedores frente al adquirente, lo dijo expresamente (art. 1273, C.C. y Com.). Mientras que respecto al r\u00e9gimen de vicios aparentes y ocultos no sucede lo mismo.<\/p>\n<p><strong>2)<\/strong> Un vicio redhibitorio, es -a mi entender- cuesti\u00f3n distinta a la ruina. Por eso ambos supuestos f\u00e1cticos tienen plazos de prescripci\u00f3n distintos. Adem\u00e1s, en materia de vicios redhibitorios, no se menciona al constructor como legitimado pasivo, mientras que en materia de ruina edilicia, si (art. 2564 -incisos a) y c)- del C.C. y Com.). Finalmente, vicio redhibitorio es la voz desde siempre utilizada para designar al vicio oculto que es efecto de una compraventa, no de un contrato de obra (art. 2164 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n<p>3) <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abLa existencia de la obligaci\u00f3n no se presume. La interpretaci\u00f3n respecto de la existencia y extensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n es restrictiva\u00bb<\/em><\/span> (art. 727, C.C. y Com.).<\/p>\n<p>4) La regla del efecto relativo de los contratos, bien que relativizada, sigue existiendo (arts. 1021 y 1022, C.C. y Com.). Y quien suscribe no advierte excepci\u00f3n legal al principio.<\/p>\n<p>5) Los efectos de los contratos s\u00f3lo se extienden, como regla, a los sucesores universales, no a los singulares (art. 1024, C.C. y Com.).<\/p>\n<p>6) Quien debe la obligaci\u00f3n de saneamiento (integrada, entre otras, por la garant\u00eda por vicios ocultos) es, fundamentalmente, el vendedor (arts. 1033, 1034 y 1042, C.C y Com.).<\/p>\n<p>7) Al momento de determinar qui\u00e9n es el garante frente al comprador, con s\u00f3lo reflexionar acerca de ante qui\u00e9n podr\u00eda este rescindir la compraventa (arts. 1056 inciso a), C.C. y Com.), qui\u00e9n podr\u00eda ampliar contractualmente la garant\u00eda por defectos ocultos, o, por el contrario, suprimir la responsabilidad por ellos (arts. 1036 a 1039, 1043, 1052 y 1055 -pen\u00faltimo p\u00e1rrafo- del C.C. y Com.), as\u00ed como sobre la esfera jur\u00eddica de quien repercutir\u00eda la p\u00e9rdida o deterioro de la cosa vendida (art. 1058, C.C. y Com.), no puede caber duda acerca de que el garante por saneamiento ante el adquirente no puede ser otro que el vendedor, y nunca el constructor no vendedor, quien por hip\u00f3tesis jam\u00e1s se vincul\u00f3 contractualmente con el comprador.<\/p>\n<p>8) Si el acto jur\u00eddico de recepci\u00f3n de un inmueble por el comprador no fuera un acto distinto de aquel por el cual el due\u00f1o recibe la obra del constructor no vendedor, entonces la garant\u00eda decenal que deben el constructor (y los sujetos a los cuales se extiende la responsabilidad de aquel por ruina y obra impropia para su destino) no finalizar\u00eda nunca, ya que ante cada nueva adquisici\u00f3n comenzar\u00eda a correr el plazo decenal o trienal, seg\u00fan fuere (arts. 1042, 1055 y 1273 a 1275, C.C. y Com.).<\/p>\n<p>9) Si la garant\u00eda del constructor no vendedor por vicios no rigiera \u00fanicamente para inmuebles nuevos (es decir, a estrenar) y, l\u00f3gicamente, s\u00f3lo para un primer adquirente, entonces no se sabr\u00eda qu\u00e9 quiso decir el Legislador cuando, mediante la misma Ley 26.994, sancion\u00f3 el nuevo C\u00f3digo y, a la vez, ratific\u00f3 el Decreto P.E.N. 1798\/94 reglamentario de la LDC 24.240, el que en su art. 1 incisos b) y c) dispone que ella se aplica a los supuestos <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00ab&#8230; de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda&#8230;\u00bb<\/em><\/span>, y que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSe entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construcci\u00f3n o que nunca haya sido ocupado\u00bb<\/em><\/span> (en cuyo contexto el constructor no vendedor si puede ser responsabilizado por vicios, conforme a los arts. 2, 3, y 40 de la LDC 24.240, tambi\u00e9n ratificada por los arts. 2 y 5 de la misma Ley 26.994).<\/p>\n<p>10) Si, por an\u00e1logas razones, la responsabilidad del constructor no vendedor en el marco de la LDC 24.240, y en el del C.C. y Com. no fueran distintas, entonces no se entender\u00eda c\u00f3mo la primera excluye categ\u00f3ricamente de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n personal a los profesionales liberales que requieran matr\u00edcula para su ejercicio (a saber, Proyectista, Director de Obra, Representante T\u00e9cnico, etc. (art. 2, ley cit.) y tambi\u00e9n, por ende, los excluye de la responsabilidad objetiva y solidaria que ella misma instituye (art. 40 con relaci\u00f3n a los arts. 2 y 3, Ley 24.240). Mientras el C.C. y Com., por el contrario, les extiende concurrentemente a estos \u00faltimos -y, en mi opini\u00f3n subjetivamente- <span style=\"color: #800000;\"><strong>[3]<\/strong><\/span> la responsabilidad del constructor por ruina y obra impropia para su destino (art. 1274 del nuevo sistema normativo).<\/p>\n<p>Queda por ver el supuesto del primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1272 del C.C. y Com., que puede llevar a extra\u00f1as confusiones, y a sentencias que, arbitrariamente, le hagan decir a la ley aquello que esta no dice. En efecto, se dispone all\u00ed lo siguiente:<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00abSi se conviene o es de uso un plazo de garant\u00eda para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la recepci\u00f3n se considera provisional y no hace presumir la aceptaci\u00f3n\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>Nunca ser\u00e1 suficiente reiterarlo: jam\u00e1s \u00abes de uso\u00bb otorgar un plazo de garant\u00eda, y este (como termina reconoci\u00e9ndolo el 2do p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1272) se pacta o no, lo impone la ley o no. Lo contrario importar\u00eda dejar el camino libre para la sentencia arbitraria, pues&#8230; \u00bfC\u00f3mo se impugnar\u00eda el fundamento de un decisorio judicial basado en la existencia de un supuesto uso, y, desde otro punto de vista, como se acreditar\u00eda la existencia de tal uso? Tanto es el desacierto de la norma, que necesariamente hemos de preguntarnos, a la luz del todav\u00eda mayor desacierto del art. 1274, <span style=\"color: #800000;\"><strong>[4]<\/strong><\/span> c\u00f3mo terminar\u00edan respondiendo concurrentemente con el constructor, profesionales liberales que trabajan por un honorario, a quienes les es ajeno tanto el riesgo empresario como el lucro con el objeto edilicio en cuyo proceso de creaci\u00f3n ejercen sus profesiones. Trabajadores intelectuales que, por ende, jam\u00e1s podr\u00edan otorgar una garant\u00eda, y que no por nada son excluidos por la ley de la relaci\u00f3n de consumo (arts. 2 y 3 de la Ley 24.240, y arts. 1092 a 1095, 1768 y cddtes., todos del C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Entonces, la verdadera inteligencia del primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1272 no es otra que establecer la excepci\u00f3n a la regla dispuesta en el art\u00edculo 1270. Es decir, que habr\u00e1 una recepci\u00f3n provisional que no importar\u00e1 aceptaci\u00f3n, cuando (y solamente cuando) se haya pactado expresamente un plazo de garant\u00eda que comience a correr desde la recepci\u00f3n de la obra, y que los vicios no se tendr\u00e1n -en tal supuesto- por purgados, porque las partes de esa relaci\u00f3n jur\u00eddica sustancial de obra (a saber, la celebrada entre el due\u00f1o y el constructor) han acordado, v.gr., que la obra se recibir\u00e1 \u00fanicamente mediante un acta, y que, durante un cierto plazo por ellas acordado, regir\u00e1 una garant\u00eda que obligar\u00e1 al constructor a reparar a su costa aquello que pudiere fallar.<\/p>\n<p>Pero esa es la excepci\u00f3n: no ha de olvidarse que en los reg\u00edmenes aplicables a las obras regidas por el Derecho privado (a diferencia de lo que ocurre en materia de obras p\u00fablicas, es decir, el reino de la formalidad jur\u00eddica) no existe obligaci\u00f3n alguna, salvo que se la cree contractualmente, de llevar libros de \u00f3rdenes de servicios, realizar actas de replanteo y recepci\u00f3n provisional y definitiva, confeccionar certificados de obra, y realizar tantos otros actos jur\u00eddicos formales, precisamente porque un proceso constructivo regido por el C.C. y Com. es el reino de los actos jur\u00eddicos no formales (arts. 284, 1015, 1016, 1053, 1270 y ccdtes. del C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Finalmente, \u00bfcu\u00e1ndo caduca la responsabilidad por vicios ocultos, ya sea entre vendedor y comprador, o entre due\u00f1o y constructor? Bueno, no necesariamente es en 3 a\u00f1os o el mayor plazo que contractualmente se haya convenido (ese es un plazo de garant\u00eda, no de caducidad) como parece surgir del art. 1055 del C.C. y Com., sino que puede ser mucho antes. En efecto, si el vicio oculto (a guisa de ejemplo, humedad ascendente de cimientos, o por filtraciones; instalaciones el\u00e9ctricas sin embutir en ca\u00f1er\u00edas ubicadas tras placas de roca de yeso que se descubren al desmontar estas, sistemas de calefacci\u00f3n cuya eficiencia no pudo probarse porque la obra se entreg\u00f3 en pleno verano, etc.) se manifiesta, v.gr., a los 6 meses de recibida la obra por el due\u00f1o de manos del constructor, o por el comprador del vendedor, ellos tendr\u00e1n s\u00f3lo sesenta (60) d\u00edas -este es el verdadero plazo de caducidad- para reclamar a sus respectivos garantes, bajo apercibimiento de purgar la responsabilidad de estos. Y la carga de la prueba de haberlo hecho tempestivamente recae sobre quien invoca haber denunciado el vicio dentro del plazo de ese plazo de caducidad (arts. 1054, 1736, 1744 y 2566, C.C. y Com.).<\/p>\n<p><strong>III) \u00bfRuina y obra impropia para su destino son dos encuadres f\u00e1cticos de igual, o de distinta gravedad? \u00bfY los rigen las mismas normas?<\/strong><\/p>\n<p>Como antes se ha expuesto, el art\u00edculo 1272 del C.C. y Com. dispone lo siguiente: <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSi se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pact\u00f3 un plazo de garant\u00eda ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes; b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepci\u00f3n, con la extensi\u00f3n y en los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos prevista en los art\u00edculos 1054 y concordantes\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>Enfatizando que hay una contradicci\u00f3n l\u00f3gica irreductible entre el comienzo de la disposici\u00f3n reci\u00e9n transcripta (referencia a <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSi se trata de vicios que&#8230; ni hacen a la obra impropia para su destino\u00bb<\/em><\/span>), por un lado con el apartado b) de ese mismo art\u00edculo 1272 (que expresamente manda responder conforme a \u00abla extensi\u00f3n y los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos\u00bb -la cual incluye a las obras impropias para su destino-), y, por otro, con el reenv\u00edo dispuesto por el art. 1270 a su similar 747 del mismo cuerpo legal, el cual expresamente alude a la obligaci\u00f3n de saneamiento (la cual incluye a las obras impropias para su destino por an\u00e1logas razones), finalmente el art\u00edculo 1271 dispone, clarificando algo m\u00e1s, que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abLas normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra\u00bb<\/em><\/span>. Todas las normas sobre vicios, agrego. Todas.<\/p>\n<p>Esas \u00abnormas sobre vicios o defectos\u00bb se hallan en el par\u00e1grafo 3ro de la Secci\u00f3n 4 del Cap\u00edtulo 9 del T\u00edtulo I del nuevo sistema normativo, titulado \u00abResponsabilidad por vicios ocultos\u00bb. Y del art\u00edculo 1051, all\u00ed ubicado, surge el contenido de la responsabilidad por vicios ocultos, la cual se extiende <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00aba) los defectos no comprendidos en las exclusiones del art\u00edculo 1053; b) los vicios redhibitorios, consider\u00e1ndose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habr\u00eda adquirido, o su contraprestaci\u00f3n hubiese sido significativamente menor\u00bb<\/em><\/span> (art. 1051 C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Enfatizando que -conforme a lo expuesto en el apartado precedente- el garante del comprador por vicios ocultos, a) siempre es alguno de los sujetos a los cuales alude el art. 1033, fundamentalmente el vendedor, haga o no profesi\u00f3n habitual de ello; b) casi nunca lo es el constructor no vendedor (salvo que sea en el marco de la Ley 24.240), y c) nunca lo son los sujetos a los cuales aluden los incisos b) y c) del art\u00edculo 1274 C.C. y Com., en especial los profesionales liberales, como el Proyectista, el Director de Obra y el Representante T\u00e9cnico (puesto que tales sujetos se encuentran expresamente excluidos de la relaci\u00f3n de consumo por la categ\u00f3rica disposici\u00f3n contenida en el art. 2 de la Ley 24.240), es momento de abordar una de las cuestiones que he venido postergando.<\/p>\n<p>Ella finca en tratar de arrojar luz acerca de lo siguiente: un objeto edilicio finalizado y entregado con vicios que vuelven a la obra \u00abimpropia para su destino\u00bb&#8230; \u00bfConfigura un supuesto equivalente a la ruina, por el cual rige la garant\u00eda decenal, no dispensable? \u00bfO se trata de un supuesto de obra viciosa no ruinosa, por el cual rige una garant\u00eda -en principio- trienal? Adelantando opini\u00f3n, dir\u00e9 que se est\u00e1 ante una formidable colisi\u00f3n normativa, que requerir\u00e1 de un notable esfuerzo interpretativo para ser saldada (a lo cual, quede claro, no pretendo arribar aqu\u00ed). Y que, en mi opini\u00f3n, la respuesta a la primera interrogaci\u00f3n es negativa.<\/p>\n<p>Mis fundamentos son los siguientes:<\/p>\n<p><strong>1)<\/strong> La garant\u00eda por saneamiento incluye los vicios ocultos de cualquier magnitud, incluso aquello que hagan a la obra impropia para su destino por razones estructurales o funcionales. Esta garant\u00eda es, en algunos supuestos, incluso dispensable contractualmente (arts. 1037, 1038, 1039 inciso c), y 1043, todos del C.C. y Com.). Y, adem\u00e1s, puede caducar por negligencia del acreedor en s\u00f3lo sesenta (60) d\u00edas, al no denunciar el acreedor de la garant\u00eda tempestivamente el vicio a su garante, en ese t\u00e9rmino. Y ello siempre y cuando el vicio se manifieste dentro del plazo de garant\u00eda trienal (art. 1055). M\u00e1s a\u00fan, hasta puede purgarla el comprador por su propia torpeza (art. 1040 inciso a), C.C. y Com.). Mientras la ruina edilicia en sentido estricto -poco importa el nombre dado al t\u00edtulo del art. 1276 del nuevo C\u00f3digo- no tiene plazo de caducidad alguno, sino s\u00f3lo de garant\u00eda, y esta no es dispensable por hecho, acto, ni contrato alguno.<\/p>\n<p><strong>2)<\/strong> Los art\u00edculos 1271 y 1272 reenv\u00edan a las normas sobre vicios ocultos; como dije antes esta incluye a los de cualquier magnitud, es decir, tambi\u00e9n a aquellos que hacen a la obra impropia para su destino por razones estructurales o funcionales (art. 1051 inciso b), cuanto menos anal\u00f3gicamente. Y todos y cada uno de estos admiten ser purgados por la inacci\u00f3n del comprador en un plazo de caducidad brev\u00edsimo (art. 1054), siendo el plazo de garant\u00eda trienal, no decenal (art. 1055). Debi\u00e9ndose recordar, muy especialmente, y m\u00e1s all\u00e1 de su muy contradictoria redacci\u00f3n, que el art. 1272 dispone que en el marco de los contratos de obra se responde por vicios ocultos <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abcon la extensi\u00f3n y en los plazos previstos para la garant\u00eda por vicios ocultos&#8230;\u00bb<\/em><\/span>, que el art. 1271 reenv\u00eda a todas -sin excepci\u00f3n- las normas sobre vicios, y que el art. 1270 reenv\u00eda al 747, donde se alude expresamente a la obligaci\u00f3n de saneamiento (la cual, sabido es, contiene a la garant\u00eda por vicios ocultos).<\/p>\n<p><strong>3)<\/strong> La etiqueta de una \u00abobra impropia para su destino\u00bb como vicio redhibitorio no debe conducir a pensar que ello obedece a razones de gravedad, ni que dicho concepto es aplicable \u00fanicamente a los contratos de compraventa. En materia de gravedad, el propio art. 1051 inciso b) alude a supuestos de magnitud infinitamente menor, y eso sin contar que un vicio redhibitorio puede, incluso, crearse contractualmente, convirtiendo en tal a aquel que, de otro modo, no lo hubiera sido (art. 1052, C.C. y Com.). Adem\u00e1s, en materia de vicios, el mismo C\u00f3digo dispone que dicho encuadre es, tambi\u00e9n, inherente a los contratos de obra (arts. 1273 a 1276, C.C. y Com.).<\/p>\n<p><strong>4)<\/strong> Si ambos encuadres f\u00e1cticos (y m\u00e1s all\u00e1 de lo antedicho en materia de la incorrecta caracterizaci\u00f3n como un supuesto de vicio redhibitorio, exclusivamente) fueran exactamente lo mismo, entonces&#8230; \u00bfpor qu\u00e9 se establecen plazos de prescripci\u00f3n distintos para la ruina y para los vicios redhibitorios -que, recordemos, aluden expresamente a las obras impropias para su destino-? (art. 2564 incisos a) y c), C.C. y Com.).<\/p>\n<p><strong>5)<\/strong> Si a la definici\u00f3n de \u00abobra impropia para su destino\u00bb y su categorizaci\u00f3n como vicio redhibitorio (art. 1051 inc. b), C.C. y Com.), sumamos -en rigor, contraponemos- la definici\u00f3n restrictiva de ruina contenida en el art. 2564 inc. c) del mismo cuerpo legal, donde ha desaparecido toda alusi\u00f3n a una obra impropia para su destino (<span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abEl reclamo&#8230; por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcci\u00f3n, del suelo o de mala calidad de los materiales\u00bb<\/em><\/span>) pues&#8230; \u00bfPor qu\u00e9 habr\u00eda que pensar que se trata de supuestos f\u00e1cticos equivalentes, cuando evidentemente el Legislador ha separado -a la hora de las definiciones aut\u00e9nticas contextuales- aquello que aparentemente, s\u00f3lo aparentemente, hab\u00eda unido en el art. 1273 y ssgtes.?<\/p>\n<p><strong>6)<\/strong> Si incluso una responsabilidad, si se quiere, agravada, como es la del constructor en el marco de una relaci\u00f3n de consumo, por vicios de cualquier magnitud (por lo que no cabe sino incluir en el art. 40 de la Ley 24.240 a cualquier obra \u00abimpropia para su destino\u00bb) prescribe conforme a la ley especial a los tres (3) a\u00f1os (y, adem\u00e1s, sin plazo de garant\u00eda legal -solo contractual-) y no en un plazo de garant\u00eda de diez (10) a\u00f1os con un plazo de prescripci\u00f3n anual, como estatuyen los arts. 1275 y 2564 inciso c) del C.C. y Com.; si todav\u00eda puede agregarse que se admite la venta de un objeto edilicio con vicios de la mayor envergadura que se pueda imaginar, siempre y cu\u00e1ndo se lo haga saber precisa y notoriamente al comprador (cfme. arts. 9 de la Ley 24.240, y arts. 1037, 1038 y 1039 -incisos a) y c)-, y 1043, todos del C.C. y Com.); si todo ello ocurre con espec\u00edfica referencia a inmuebles nuevos (arts. 1 incisos b) y c) del reglamento de la LDC sancionado por Decreto 1798\/94), pues entonces&#8230; \u00bfC\u00f3mo deber\u00eda interpretarse la voluntad del Legislador, al ratificar y\/o modificar, al mismo tiempo que sancion\u00f3 el C\u00f3digo y mediante la misma Ley 26.994 de la que se vali\u00f3 para ello, los arts. 2, 3, 9,10 inciso d), 40 y 50 de la Ley 24.240, y el art. 1 de su DR 1798\/94, si ruina y obra impropia para su destino fuesen encuadres f\u00e1cticos jur\u00eddicamente equiparables?<\/p>\n<p><strong>7)<\/strong> Asumiendo que el suscripto hubiera, apenas, logrado plantear una interesante duda acerca de la extensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n, deber\u00e9 recordar que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abLa existencia de la obligaci\u00f3n no se presume. La interpretaci\u00f3n respecto de la existencia y extensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n es restrictiva\u00bb<\/em><\/span> (art. 727 C.C. y Com.)<\/p>\n<p>Finalmente, en t\u00e9rminos de razonabilidad, como hip\u00f3tesis de trabajo sugiero reflexionar acerca de lo siguiente: sup\u00f3ngase que el mismo d\u00eda se celebran dos (2) actos jur\u00eddicos: uno, mediante el cual el due\u00f1o recibe el objeto edilicio concluido de manos del constructor; otro, mediante el cual ese mismo due\u00f1o vende a un tercero el mismo inmueble. \u00bfC\u00f3mo ser\u00eda razonable, a los efectos dispuestos por el art. 28 de la Constituci\u00f3n Nacional, que incluso el due\u00f1o que no hace profesi\u00f3n habitual de la compraventa de inmuebles <span style=\"color: #800000;\"><strong>[5]<\/strong><\/span>, pero encomend\u00f3 realizar por primera vez una torre con 30 unidades funcionales -pensemos en un fideicomiso inmobiliario creado con ese \u00fanico objeto- y que, tal vez, omiti\u00f3 cumplir toda clase de obligaciones de colaboraci\u00f3n (art. 1257 inciso b), C.C. y Com.), apropie gran parte de la renta que genera el inmenso negocio descripto, pero no resulte alcanzado por el art. 1274 inciso a) del C.C. y Com., y, por ende, deba la garant\u00eda en el supuesto de \u00abobra impropia para su destino\u00bb s\u00f3lo por 3 a\u00f1os, y no por 10, como aquellos, y hasta pueda suprimirla, purgarla, etc., como antes se ha explicado? Mientras el constructor no vendedor (y, peor a\u00fan: los profesionales liberales, a los que el riesgo les es extra\u00f1o -art. 1768, C.C. y Com.-, que no lucran con la venta del objeto edilicio, y son meros trabajadores intelectuales retribuidos mediante honorarios de naturaleza alimentaria) deben responder concurrentemente con el constructor (es decir, con similares efectos a los de la solidaridad pasiva, art. 850 C.C. y Com.) por 10 a\u00f1os, y sin ninguna posibilidad de dispensar, limitar, ni purgar, su exposici\u00f3n patrimonial.<\/p>\n<p>En tal caso, debo recordar que los art\u00edculos 1 y 2 del nuevo C\u00f3digo mandan aplicar sus disposiciones en consonancia con la Constituci\u00f3n del Estado y los Tratados sobre Derechos Humanos, las leyes an\u00e1logas, y de modo coherente con todo el ordenamiento. Siendo as\u00ed, deber\u00e9 recordar que existe un derecho humano a tener una propiedad privada (art. 21 de la C.A.D.H.), a no ver evaporarse ese patrimonio recibiendo un trato desigual en igualdad de condiciones, y ni qu\u00e9 decir a no ser tratado como igual cuando no se es igual, todo ello fulminado por los art\u00edculos 16 y 75 incisos 22) y 23) de la Constituci\u00f3n Nacional.<\/p>\n<p><strong>IV) Los actos jur\u00eddicos de recepci\u00f3n de inmuebles, y el derecho aplicable a un proceso constructivo de un objeto edilicio.<\/strong><\/p>\n<p>Ya me he explayado acerca de que, en nuestro Derecho civil y comercial, y a diferencia de aquello que ocurre en materia de obras p\u00fablicas, los actos jur\u00eddicos de recepci\u00f3n de un objeto edilicio son no formales como regla, y solamente habr\u00e1 una recepci\u00f3n rodeada de ciertas formalidades cuando las partes de un contrato as\u00ed lo estipulen en uso de la autonom\u00eda de la voluntad. En otras palabras, no existen en un proceso constructivo regido por el derecho privado, ni actas de recepci\u00f3n, ni garant\u00edas, ni formalidad alguna impuesta por ning\u00fan uso, cuando la ley no las impone, y las partes del contrato no lo han querido (arts. 284, 1015 y 1016 del C.C. y Com.).<strong> <span style=\"color: #800000;\">[6]<\/span><\/strong><\/p>\n<p>Ahora, sup\u00f3ngase que las partes si han convenido esas formalidades. En tal supuesto, \u00bfde las partes de qu\u00e9 relaci\u00f3n jur\u00eddica estar\u00edamos hablando? No cabe duda acerca de que se tratar\u00eda de aquellas que integran la que, en trabajos anteriores,<span style=\"color: #800000;\"><strong> [7]<\/strong><\/span> he llamado reiteradamente \u00abrelaci\u00f3n jur\u00eddica de obra sustancial\u00bb, y sin cuyo acuerdo de voluntades (\u00a1lo aseguro!) jam\u00e1s existir\u00e1 un proceso constructivo enderezado a erigir un objeto edilicio. De lo contrario, \u00bfa qu\u00e9 se habr\u00eda referido V\u00e9lez en el art. 1632 de su C\u00f3digo cuando estableciera que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abA falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra seg\u00fan la costumbre del lugar&#8230;\u00bb<\/em><\/span>, si no fuese al supuesto de una obra sin Proyectista, Director de Obra y Representante T\u00e9cnico? Siendo as\u00ed, \u00bfen qu\u00e9 contrato debe haber sido pactada la estipulaci\u00f3n respectiva? Pues en el que instrumenta esa relaci\u00f3n jur\u00eddica, no sirviendo de nada, v.gr, hacerlo en la celebrada entre el due\u00f1o y el Director de Obra, ya que este \u00faltimo claramente no es quien entrega la obra, no es quien la recibe -si presta sus servicios en ese acto- , y ni siquiera podr\u00eda exigirla en nombre y representaci\u00f3n del due\u00f1o (salvo, claro, que, adem\u00e1s, mediara un acto de apoderamiento que lo facultara a ello) toda vez que el desempe\u00f1o de ese rol, en principio, importa una suerte de patrocinio t\u00e9cnico, inspeccionando el proceso constructivo para verificar que la obra se construya de acuerdo al proyecto, y dando noticia a la parte de la relaci\u00f3n jur\u00eddica sustancial que lo contrat\u00f3 con tal objeto (el due\u00f1o) cuando as\u00ed no fuere, para que sea este quien act\u00fae contra el constructor (arts. 747, 1269 y 1053 inciso a) -anal\u00f3gicamente- del C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Dicho de otro modo, y como lo he expuesto en otros trabajos, a donde he remitido, todo proceso constructivo, incluye, cuanto menos, tres (3) relaciones jur\u00eddicas de muy distinta naturaleza: por un lado, la sustancial antes descripta (due\u00f1o- constructor); y, por otro, las de representaci\u00f3n de los intereses de cada una de las partes de ella (no confundir con un mandato, que puede o no existir concomitantemente): a saber, la del due\u00f1o, por el Director de Obra, y la del constructor, por su Representante T\u00e9cnico. As\u00ed, el esquema es -gr\u00e1ficamente, y en principio- muy similar al que plasmar\u00edan dos partes en conflicto en una relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal (cada una asistida por su letrado patrocinante). Y, como en esta, el \u00fanico \u00abpoder de direcci\u00f3n\u00bb sobre las partes de un contrato de obra material, como ocurre con cualquier otro contrato, lo tienen los Jueces competentes<strong><span style=\"color: #800000;\"> [8]<\/span><\/strong>, no existiendo jam\u00e1s en una obra de derecho privado poder alguno dado por la ley al Director de Obra para obligar a la contraparte de aquel cuyos intereses se representan. Y si por ventura una de ellas hubiera otorgado, adem\u00e1s, un mandato con representaci\u00f3n a su \u00abpatrocinante t\u00e9cnico\u00bb, para ejecutar determinados actos jur\u00eddicos en su nombre, no ha de perderse de vista que, en todo caso, el mandatario nunca podr\u00eda ir m\u00e1s all\u00e1 de donde habr\u00eda podido hacerlo el mandante, si este obrara personalmente.<\/p>\n<p>Nunca ser\u00e1 suficiente reiterarlo: el imaginario \u00abpoder de direcci\u00f3n\u00bb s\u00f3lo existe en las obras p\u00fablicas y en cabeza del Inspector y\/o del director de la repartici\u00f3n, en virtud de disposiciones expresas que emanan de las Legislaturas locales, y, fundamentalmente, por el car\u00e1cter exorbitante del Derecho Administrativo. Jam\u00e1s en una obra regida por el C.C. y Com.<\/p>\n<p>Expuesto ello, cabe plantearse lo siguiente, en raz\u00f3n de la existencia de dos (2) actos jur\u00eddicos distintos, y ambos de extraordinaria relevancia, a saber: a) la recepci\u00f3n de una obra concluida, por quien la encarg\u00f3, de manos del constructor, y b) la recepci\u00f3n de un objeto edilicio concluido, por quien lo adquiri\u00f3, de manos del vendedor u otros sujetos a los que alude el art. 1033 del C.C. y Com.: a saber, \u00bfc\u00f3mo pudo haberles pasado inadvertida una obra viciosa (ni qu\u00e9 decir si esta es \u00abimpropia para su destino por razones estructurales y funcionales\u00bb) si quien la recibe est\u00e1 obligado por la ley a no hacerlo sin la previa inspecci\u00f3n de un experto, configurando la conducta contraria, tal vez, hasta un delito de acci\u00f3n p\u00fablica? Porque esa es la inteligencia correcta de los art\u00edculos 1257 inciso b), 1269, 1270, 747, 1040 inciso a), 1053 inciso a) y ccdtes. del C.C. y Com., en virtud de lo dispuesto en los art\u00edculos 1 y 2 del mismo cuerpo legal y otras leyes. Es decir, no se \u00abtiene derecho\u00bb, lo que se tiene es una obligaci\u00f3n jur\u00eddica de designar a los expertos que, incluso con fondos del erario, el Estado form\u00f3 y licenci\u00f3 para realizar esas actividades, para bien de toda la sociedad. Y, de no hac\u00e9rselo (es decir, si no se convoca a los expertos a brindar sus conocimientos cient\u00edficos en el contexto de los respectivos actos jur\u00eddicos, haci\u00e9ndolo con la debida antelaci\u00f3n para que puedan estudiar el objeto, ni tampoco -por consejo de estos- se realizan estudios complementarios pertinentes por especialistas de otras ciencias -v.gr., un arquitecto Director de Obra que, previo a determinar si corresponde o no recibir un objeto singular como un montacargas ubicado en el edificio proyectado por \u00e9l, aconseja dar intervenci\u00f3n a un Ingeniero Electromec\u00e1nico-) las consecuencias deben imputarse al acreedor de la garant\u00eda, no al constructor. Ni a los profesionales liberales a los que, por ejemplo, y a\u00fan cuando ellos estuviesen designados en sede municipal, el due\u00f1o obvi\u00f3 convocar con la debida antelaci\u00f3n, tomando posesi\u00f3n irregular de la obra. An\u00e1logamente ocurrir\u00e1 con el comprador, debiendo reiterarse -una vez m\u00e1s- que la cuesti\u00f3n no est\u00e1 regida por ning\u00fan uso, sino por leyes en sentido formal y material.<\/p>\n<p>\u00bfA cuales leyes me refiero? Pues a las reglamentarias de las profesiones de Arquitecto, Ingeniero, T\u00e9cnico y Agrimensor, sancionadas por las provincias, en uso de sus competencias nunca delegadas en la Naci\u00f3n (cfme. arts. 75 inc. 30), y 121, de la Constituci\u00f3n Nacional, y art. 42 de la Ley 24.521). Y, finalmente, a los art\u00edculos 42, 43 y 85 de la Ley 24.521, sancionada por el Congreso cumpliendo con la manda estatuida por el art\u00edculo 75 inc. 19) p\u00e1rrafo 3ro de la norma fundamental de nuestro orden jur\u00eddico, y las Resoluciones Ministeriales dictadas en su consecuencia, en su juego arm\u00f3nico con el art\u00edculo 247 -1er p\u00e1rrafo- del C\u00f3digo Penal.<\/p>\n<p>De todo ese plexo normativo, se\u00f1alar\u00e9 que, especialmente, dispone el art\u00edculo 43 de la Ley 24.521 lo siguiente: <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abCuando se trate de t\u00edtulos correspondientes a profesiones reguladas por el Estado, cuyo ejercicio pudiera comprometer el inter\u00e9s p\u00fablico poniendo en riesgo de modo directo la salud, la seguridad, los derechos, los bienes o la formaci\u00f3n de los habitantes, se requerir\u00e1 que se respeten, adem\u00e1s&#8230;, los siguientes requisitos:&#8230;El Ministerio de Cultura y Educaci\u00f3n determinar\u00e1 con criterio restrictivo, en acuerdo con el Consejo de Universidades, la n\u00f3mina de tales t\u00edtulos, as\u00ed como las actividades profesionales reservadas exclusivamente para ellos\u00bb<\/em><\/span>. Y el Ministerio, en acuerdo con el Consejo de Universidades, efectivamente lo hizo, reservando todas las actividades profesionales a las que se alude en este ac\u00e1pite a los Ingenieros Civiles (Res. M.E.C. y T. 1232\/01) y a los Arquitectos (Res. M.E.C. y T. 254\/03 y 498\/06). Reserva que \u00fanicamente cede entre ellos mismos (es decir, tanto Arquitectos como Ingenieros Civiles pueden realizar indistintamente todas esas actividades, sin reserva a favor de uno de ellos respecto del otro, pero si con reserva a favor de ellos con relaci\u00f3n a todo aquel t\u00edtulo no incluido en el marco del art. 43 de la Ley 24.521).<\/p>\n<p>De tal modo, a mi juicio, es como deben interpretarse las normas del nuevo C\u00f3digo a las cuales he estado aludiendo, por imperio tanto de aquello que el mismo sistema normativo dispone en sus art\u00edculos 1 y 2, como del art\u00edculo 5 de la Ley 26.994, que lo ha sancionado.<\/p>\n<p>Siendo as\u00ed, cabr\u00eda reflexionar acerca de lo siguiente: \u00bfc\u00f3mo podr\u00eda pasar desapercibido para un experto que una obra es<em><span style=\"color: #000080;\"> \u00ab&#8230;impropia para su destino por razones estructurales y funcionales&#8230;\u00bb<\/span><\/em>, a la hora de recibirla, sea por encargo del due\u00f1o, sea por encomienda del adquirente, seg\u00fan corresponda? Claramente, y salvo una muy ex\u00f3tica especie, tendr\u00eda que tratarse de un vicio oculto (no por nada, recuerdo, as\u00ed se llama el t\u00edtulo del nuevo C\u00f3digo que instrumenta la garant\u00eda respectiva, englobando en ella -nunca ser\u00e1 suficiente reiterarlo- a la mentada \u00abobra impropia para su destino\u00bb). Recordando, para supuestos de aparici\u00f3n posterior que, al menos el comprador, tiene que acreditar, adem\u00e1s, que el vicio preexist\u00eda a la adquisici\u00f3n (art. 1053 inciso b), C.C. y Com.) as\u00ed como que no lo caus\u00f3 \u00e9l (por ejemplo, introduciendo modificaciones no autorizadas por la polic\u00eda edilicia y\/o haci\u00e9ndolo sin la planificaci\u00f3n y\/o la supervisi\u00f3n de los profesionales de obligatoria intervenci\u00f3n y\/o no realizando las debidas operaciones de mantenimiento, y\/o realiz\u00e1ndolas, pero no con intervenci\u00f3n de aquellos (arg. art. 1736, C.C. y Com., art. 43, Ley 25.521, y Resoluciones Ministeriales precitadas). As\u00ed como que, en su caso, \u00e9l no agrav\u00f3 el da\u00f1o, si correspondiere, y por an\u00e1logas razones (art. 1710 inc. c), C.C. y Com.)<\/p>\n<p><strong>V) \u00bfQu\u00e9 es una obra \u00abimpropia para su destino por razones estructurales o funcionales\u00bb?<\/strong><\/p>\n<p>B\u00e1sicamente, una obra que no sirve para el fin que inspirara su creaci\u00f3n, o, en otros t\u00e9rminos, absolutamente in\u00fatil para \u00e9l. Se me ocurren estos ejemplos que casi podr\u00eda llamar \u00abde laboratorio\u00bb:<\/p>\n<p><strong>1)<\/strong> Se encomienda una enorme nave de caracter\u00edsticas que, en apariencia, har\u00edan presumir un destino industrial, solicit\u00e1ndose al municipio permiso para erigir un \u00abdep\u00f3sito\u00bb de materiales de peso ligero, incluso con entrepisos dimensionados para soportar una sobrecarga est\u00e1tica de 500 kg\/m2, lo cual se hace constar en planos. As\u00ed, el municipio otorga el permiso de construcci\u00f3n, insertando la cl\u00e1sica restricci\u00f3n administrativa que suele rezar<em><span style=\"color: #000080;\"> \u00abla aprobaci\u00f3n de los planos no importa la habilitaci\u00f3n del local\u00bb<\/span><\/em>. A la hora de pretender su habilitaci\u00f3n como industria de una determinada categor\u00eda (supongamos, de las m\u00e1s contaminantes) el municipio la deniega, invocando la legislaci\u00f3n urban\u00edstica que proh\u00edbe su asiento en ese predio. Se requiere, l\u00f3gicamente, que ese haya sido la finalidad de las partes desde un principio; que esta finalidad pactada \u00abinter partes\u00bb (ya que por hip\u00f3tesis no figura en planos, pues de lo contrario el municipio no hubiera otorgado el permiso de construcci\u00f3n) se acredite contundentemente, y que la misma fuera conforme a las leyes vigentes al tiempo de la concepci\u00f3n y construcci\u00f3n de la obra (de lo contrario, estar\u00edamos ante un contrato de causa y objeto il\u00edcitos, arts. 1003, 1004 y 1014 del C.C. y Com.). Pero, adem\u00e1s, el due\u00f1o tiene que poder alegar v\u00e1lidamente error de hecho que no provenga de su propia negligencia, recordando que el error de derecho no es admitido. El edificio ser\u00eda, as\u00ed, in\u00fatil para aquello para lo que fue concebido: servir de continente no a un dep\u00f3sito, sino a una determinada actividad industrial mucho m\u00e1s compleja, lo cual causar\u00eda la responsabilidad del proyectista, principalmente. Aunque debo hacer presente que no advierto c\u00f3mo, en el ejemplo, el due\u00f1o podr\u00eda ser ajeno, ya que -salvo que medie un acto de apoderamiento- no ha de olvidarse que es \u00e9l quien pide permiso para construir, meramente utilizando a tales fines el proyecto que encarg\u00f3 con tal motivo.<span style=\"color: #800000;\"><strong> [9]<\/strong> <\/span>Y, en consecuencia, es \u00e9l quien debi\u00f3 declarar al municipio para qu\u00e9, exactamente, deseaba utilizar el edificio a construir.<\/p>\n<p><strong>2)<\/strong> Ahora, pensemos en otro ejemplo, tomando el mismo edificio que acabo de describir: quien adquiere del due\u00f1o el objeto terminado, quiere explotar all\u00ed un local bailable con afluencia masiva de p\u00fablico. Esa es su finalidad, la cual es urban\u00edsticamente l\u00edcita. Pero resulta que quienes asisten al local bailan en los entrepisos, y el municipio, al detectarlo, no habilita, o bien clausura, la actividad. Ello as\u00ed pues, como dije, los entrepisos han sido dimensionados para soportar cargas est\u00e1ticas de 500 kg\/m2 (para una representaci\u00f3n mental, ello importa 10 bolsas de cemento apiladas por cada m2 de superficie de entrepiso) pero jam\u00e1s las cargas din\u00e1micas, de impacto, que provocan 2 o m\u00e1s personas saltando y bailando, por cada m2, varias veces superiores. Y, adem\u00e1s, se supera con ellos la capacidad admisible, de tal suerte que la \u00fanica posibilidad de adecuar el edificio estriba en demoler o clausurar absolutamente los entrepisos, y, sin los entrepisos, la capacidad residual del establecimiento vuelve a la actividad carente de rentabilidad. Ahora bien, recordemos que ese edificio fue erigido con la finalidad de que all\u00ed funcionara, como dije, un dep\u00f3sito, no un local bailable con afluencia masiva de p\u00fablico. La obra es impropia para el destino que trata de d\u00e1rsele, si, pero quien la cre\u00f3 jam\u00e1s tuvo en cuenta tal \u00abdestino\u00bb, sino otro diferente, lo cual lo exime de responder. Y el comprador hubiera conocido la ineptitud del edificio para el \u00abdestino\u00bb que \u00e9l pretend\u00eda darle, con s\u00f3lo contratar al experto que las leyes le imponen, y, l\u00f3gicamente, no hubiera adquirido el inmueble (arts. 1053 inc. a) y ccdtes., C.C. y Com.). Y, si lo hizo, y el experto emiti\u00f3 un incorrecto dictamen que lo indujo a equivocarse, de este ser\u00e1 la responsabilidad, pero est\u00e1 fuera de cualquier discusi\u00f3n que ni el constructor ni el vendedor deben responder a causa de la mala praxis de quien contrat\u00f3 el adquirente, no ellos.<\/p>\n<p><strong>3)<\/strong> Ahora, imaginemos una verdadera obra impropia para su destino, volviendo a tomar para el ejemplo ese mismo edificio: se lo ha adquirido terminado, y encomendado su refacci\u00f3n para convertirlo en un frigor\u00edfico, ello surge inequ\u00edvocamente de la voluntad de las partes, se han obtenido todos los permisos exigidos por ley o disposici\u00f3n reglamentaria, y, finalmente, ocurre que los equipos termomec\u00e1nicos no refrigeran lo suficiente como para mantener en buen estado los productos c\u00e1rnicos. Ni, por alguna raz\u00f3n (espacial, de suministro energ\u00e9tico, o la que fuere) pueden ser colocados otros m\u00e1s poderosos, para suplementarlos. El edificio, as\u00ed, podr\u00e1 ser \u00fatil para otras actividades, pero no para aquella que inspirara su creaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Expuesto ello, encuentro apropiado delimitar algunas nociones:<\/p>\n<p>&#8211; El concepto de <em><span style=\"color: #000080;\">\u00ab&#8230;defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales&#8230;\u00bb<\/span><\/em>, tanto en los t\u00e9rminos del art. 1051 inc. b), como en los del art. 1273, ambos del C.C. y Com., no es f\u00e1cil de verificar en la realidad cotidiana, y menos lo es sin culpas concurrentes o, directamente, sin la fractura del nexo causal en virtud de la casi segura culpabilidad del adquirente, del due\u00f1o, o de un tercero por quien no se debe responder. En otras palabras, estimo que se trata de una verdadera rara avis. Y un Juez puede pasar su vida sin tener que juzgar un caso que encuadre f\u00e1cticamente en lo antedicho. Siempre y cuando, claro, y siguiendo a Ihering, no se le aplique a la ley la prensa hidr\u00e1ulica ni la inyectora de sentidos, para hacerle decir aquello que esta no dice.<\/p>\n<p>&#8211; Cuando la ley dice<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00ab&#8230;por razones estructurales&#8230;\u00bb<\/em> <\/span>no ha de pensarse en, v.gr., la falla de una columna o de una losa, y la consecuente ca\u00edda parcial del edificio, o su amenaza inminente: eso es ruina, sin ninguna duda, en los t\u00e9rminos del art. 1273 C.C. y Com. Por el contrario, aquella referencia est\u00e1 dirigida a una <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00ab&#8230;raz\u00f3n estructural&#8230;\u00bb<\/em><\/span> que se entronque con lo administrativo &#8211; funcional de la vida del edificio, de aquello que el edificio (si en verdad tuviera vida, y voluntad) habr\u00eda querido ser. No con un colapso. Una caracter\u00edstica fundamental que diferencia a la <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abobra impropia&#8230;\u00bb<\/em> <\/span>de la obra en ruina, es que aquella, generalmente, bien puede ser \u00fatil para otros destinos, a veces sin demasiadas reparaciones.<\/p>\n<p>Por lo expuesto, una <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00ab&#8230;obra impropia para su destino&#8230;\u00bb<\/em> <\/span>en los t\u00e9rminos del art. 1273 C.C. y Com., o en los del art. 1051 inc. b), no es aquella que posee humedades ascendentes de cimientos, filtraciones, fisuraci\u00f3n, carpinter\u00edas mal colocadas, despegado del parquet, y ni siquiera una colecci\u00f3n de todo ello junto: esos son vicios de otra magnitud, que se diferencian tanto de aquella, como de la ruina en sentido estricto. Y, por mucho que cueste, y por irrazonable que sea su costo, son esencialmente reparables, sin perjuicio de otros rubros indemnizatorios a los que hubiere lugar (arts. 1039 inciso c), 1040, 1051 inc. a), 1057 y ccdtes. del C.C. y Com.).<\/p>\n<p>Fundamentalmente, y si bien la comparto en los supuestos de ruina en sentido estricto, me parece claro que nadie necesita una garant\u00eda de diez (10) a\u00f1os para darse cuenta de que una obra es \u00abimpropia para su destino\u00bb. En rigor, ni siquiera de tres (3). Es que si se ha actuado con la diligencia apropiada, cuesta imaginar un supuesto en que ello no salte a la vista de un experto, que es aquello que legalmente corresponde tener en miras a la hora de ponderar las conductas debidas.<\/p>\n<p><strong>VI) Un poco de historia acerca del sentido de unos plazos de caducidad y prescripci\u00f3n brev\u00edsimos, y usualmente obviados por los Jueces.<\/strong><\/p>\n<p>Desde hace tiempo, una porci\u00f3n interesante de la doctrina y la jurisprudencia hab\u00eda abandonado el concepto de ruina predicado por Spota -al que en lo personal, adhiero- comprendiendo dentro del concepto de ruina a aquella obra que, no obstante permanecer en pie, fuera in\u00fatil para el fin para el cual hab\u00eda sido creada.<\/p>\n<p>Una tercera corriente, extrema -m\u00e1s cercana a esta \u00faltima posici\u00f3n que a aquella- hab\u00eda derogado virtual y pretorianamente el art\u00edculo 1647 bis del C\u00f3digo de V\u00e9lez (que solo daba acci\u00f3n en materia de vicios ocultos al due\u00f1o que encarg\u00f3 la obra contra el constructor, por el breve plazo de caducidad de 60 d\u00edas desde que el vicio se hab\u00eda manifestado) encuadrando, siempre, la pretensi\u00f3n del demandante en el art\u00edculo 1646 del C\u00f3digo de V\u00e9lez. Y, de paso, concediendo acci\u00f3n contra el constructor no vendedor y otros sujetos, a los compradores, destruyendo as\u00ed la regla del efecto relativo de los contratos art\u00edculos (1195 y 1199 de ese cuerpo legal) y a\u00fan el principio \u00abnemo plus iuris\u00bb (art\u00edculo 3270 del mismo), concediendo acci\u00f3n contra terceros que nunca se hab\u00edan relacionado con ellos, a sujetos que, en todo caso, la ten\u00edan contra el vendedor, debiendo este volverse -si se cre\u00eda con derecho, y si a\u00fan lo conservaba- contra aquellos contra los que \u00e9l pose\u00eda acci\u00f3n. Todo ello incluyendo adem\u00e1s (\u00a1por si fuera poco!) vicios menores en el concepto de ruina, extrapolando soluciones de otros \u00f3rdenes jur\u00eddicos (m\u00e1s que nada, el franc\u00e9s y el espa\u00f1ol) y dejando de lado la definici\u00f3n aut\u00e9ntica contextual contenida en el art\u00edculo 2164 del C\u00f3digo de V\u00e9lez acerca de una \u00abobra impropia para su destino\u00bb: d\u00edcese all\u00ed que <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSon vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmiti\u00f3 por t\u00edtulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisici\u00f3n, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habr\u00eda adquirido, o habr\u00eda dado menos por ella\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>En otras palabras, de una acci\u00f3n que s\u00f3lo daba derecho al comprador para dejar sin efecto el contrato entre el enajenante y el adquirente (acci\u00f3n redhibitoria) o para requerir una disminuci\u00f3n del precio (acci\u00f3n quanti minoris), solo frente a este, y por un t\u00e9rmino de prescripci\u00f3n brev\u00edsimo (apenas 3 meses, art\u00edculo 4041 del C\u00f3digo de V\u00e9lez), o -an\u00e1logamente- de una que solo legitimaba al due\u00f1o de la obra frente al constructor, y por el brev\u00edsimo plazo de caducidad de sesenta (60) d\u00edas, se pas\u00f3 a concederla a cualquiera de ellos por un plazo de garant\u00eda decenal con un plazo de prescripci\u00f3n anual, previsto -aqu\u00ed y en todo el mundo- para supuestos grav\u00edsimos, para lo m\u00e1s extremo que pueda pasarle a un objeto edilicio cuya vocaci\u00f3n fuera la duraci\u00f3n (es decir, que no fuera la carpa de un circo, un stand para exposiciones, etc.). Y, lo que es peor, para cualquier supuesto de hecho. Naci\u00f3 as\u00ed una \u00abruina\u00bb de la pintura, una de los revoques, una del parquet&#8230;<\/p>\n<p>En rigor, el suscripto deber\u00eda utilizar un tiempo verbal que denote el presente, porque lo cierto es que todo ello es ley vigente a\u00fan hoy y hasta el 1-1-16. Pero lo cierto es que todo esto fue pasado por alto como si Argentina no fuera una rep\u00fablica con divisi\u00f3n de poderes, y los Jueces pudieran derogar leyes y sancionar nuevas en su reemplazo, acu\u00f1\u00e1ndose un difuso concepto de ruina funcional para encuadrar cualquier vicio constructivo en el plazo de garant\u00eda decenal del art\u00edculo 1646 del C\u00f3digo Civil, obvi\u00e1ndoles a los comitentes de las obras las actuaciones previstas en el art\u00edculo 1647 bis -que deb\u00edan realizarse en sesenta (60) d\u00edas, bajo sanci\u00f3n de caducidad-, y a los adquirentes, las de reclamar al legitimado pasivo dentro del plazo de prescripci\u00f3n de 3 meses (art\u00edculo 4041 del C\u00f3digo de V\u00e9lez).<\/p>\n<p>R\u00edos de tinta se escribieron al respecto, pero nunca vi criticar la (me refiero exclusivamente a la materia que me ocupa) a mi juicio desafortunada reforma introducida inconsultamente por la dictadura de 1968, deformando la fuente de los art\u00edculos 1646 y 1647 bis (a la saz\u00f3n, los art\u00edculos 1667 a 1669 del C\u00f3digo Italiano de las Obligaciones de 1942) y olvidando, adem\u00e1s, que el Italiano es, tambi\u00e9n, un C\u00f3digo, y que, como tal, en sus art\u00edculos 2222 a 2229 regulaba la obra intelectual, estructur\u00e1ndola -en principio- bajo factores de responsabilidad subjetivos (C\u00f3dice, art. 1176). Y, como si con ello no bastase, soslayando que Argentina tiene una diferente estructura de Estado, donde cierta legislaci\u00f3n permanece en la \u00f3rbita de las legislaturas locales, y que las provincias -en uso de esa competencia constitucionalmente reservada- hab\u00edan sancionado un sinn\u00famero de leyes (por ejemplo, en materia de Representantes T\u00e9cnicos, la provincia de Buenos Aires ya ten\u00eda su legislaci\u00f3n en 1929 -Ley 4048-).<\/p>\n<p>En otras palabras, sostuve en otro de mis art\u00edculos, a donde remito <span style=\"color: #800000;\"><strong>[7]<\/strong> <\/span>que la dictadura de 1968 destroz\u00f3 (reitero: en la materia que me ocupa) la sabia regulaci\u00f3n de V\u00e9lez, y que el C\u00f3digo Civil de un Estado Federal como la Rep\u00fablica Argentina, integrado por provincias dotadas de gran autonom\u00eda, jam\u00e1s debi\u00f3 siquiera mencionar al Proyectista y al Director de Obra, por la misma raz\u00f3n que no menciona expresamente al letrado patrocinante, al letrado apoderado, ni al director t\u00e9cnico de una farmacia: porque la regulaci\u00f3n de la deontolog\u00eda de quienes encarnan los roles que importan las relaciones de representaci\u00f3n de las partes del contrato bilateral de locaci\u00f3n de obra material corresponde a las provincias, y porque nunca supe de una explicaci\u00f3n razonable que me permita aprehender de qu\u00e9 manera se podr\u00eda extender la responsabilidad de un empresario (objetiva) a un trabajador intelectual, cuando ning\u00fan otro trabajador intelectual recibe ese trato. Ahora que, si se iba a incluir dicha relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, lo menos que pod\u00eda hacerse es incluirla completa, es decir, mencionar al representante del constructor, nada menos que el conductor de la obra: me refiero al Representante T\u00e9cnico <span style=\"color: #800000;\"><strong>[10]<\/strong><\/span>, a quien, como nota de color, corresponde realizar una enorme porci\u00f3n de aquello que la mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n cree que corresponde cumplimentar al Director de Obra: conducir, ordenar, organizar el proceso constructivo, decodificando el lenguaje arquitect\u00f3nico de pliegos y planos para traducirlo a los obreros (una relaci\u00f3n agua-cemento, la dosificaci\u00f3n de un hormig\u00f3n p\u00e9treo, la densidad relativa de los pol\u00edmeros que deb\u00edan utilizarse, y (por obvio que parezca) hasta explicar los mismos \u00abplanos\u00bb, que precisamente se llaman as\u00ed pues en ellos se representa una realidad tridimensional en solo dos (2) dimensiones, algo que el ojo humano no entrenado en la lectura del sistema proyeccional Monge no puede aprehender. Requiriendo, en su caso, las aclaraciones, o formulando las observaciones que estimase necesarias, del Director de Obra.<\/p>\n<p>Es decir, se trata de un di\u00e1logo entre expertos, muy similar al que entablan dos abogados en representaci\u00f3n de los intereses de cada una las partes de la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal (y a nadie -como regla- se le ocurrir\u00eda, creo, extenderle concurrentemente la responsabilidad de la parte a su letrado patrocinante). De tal suerte, convirti\u00e9ndose el Representante T\u00e9cnico en un agente que, a falta de cobertura de ese rol -lo cual no es extra\u00f1o, ante su falta de menci\u00f3n en la reforma de 1968- dificulta enormemente, y a veces hasta la imposibilita, a la labor de un Director de Obra que se ha acostumbrado a suplir -con su propia actividad- la omisi\u00f3n de otros, atajando en un arco y convirtiendo en el de enfrente, y siendo responsabilizado por no hacer aquello para lo cual jam\u00e1s lo contrataron, que deb\u00eda hacer otro, y que si no se cubr\u00eda ese rol, no era cuesti\u00f3n suya. Con m\u00e1s precisi\u00f3n, un caos, que se ha cobrado miles de vidas y generado inconmensurables p\u00e9rdidas materiales al Estado y a los particulares.<\/p>\n<p>Eso causa todo aquel que, inconsultamente, extrapola soluciones desde otro orden jur\u00eddico, creado para formaciones pol\u00edticas radicalmente distintas, y para otras tradiciones, deform\u00e1ndolas a piacere, soslayando de plano la historia legislativa del Estado que deber\u00e1 adaptarse a ellas, y, sobre todo, sin ning\u00fan conocimiento acerca de la enorme complejidad que tiene el proceso constructivo de un edificio.<\/p>\n<p>Debi\u00e9ndose recordar que \u00abarquitecto\u00bb es una locuci\u00f3n que no nos dice nada, si no nos preguntamos qu\u00e9 rol cumple en el proceso constructivo ese arquitecto: \u00bfSe desempe\u00f1a como empresario constructor? Correcto, la regulaci\u00f3n de su actividad corresponde al Congreso de la Naci\u00f3n. \u00bfSolamente ejerce profesi\u00f3n, percibiendo honorarios? Pues esa es cuesti\u00f3n bien distinta.<\/p>\n<p>Tampoco he sabido que alguien reflexionara acerca de la raz\u00f3n de ser, del por qu\u00e9 de esos plazos brev\u00edsimos, los de los art\u00edculos 1647 bis y 4041 del C\u00f3digo de V\u00e9lez, es decir, su ratio legis. A mi juicio, es la siguiente: sup\u00f3ngase una obra con una cubierta de tejas colocadas sobre una estructura resistente de madera, que, entregada a quien la encarg\u00f3, tiene un vicio que, por su car\u00e1cter oculto, nadie pudo advertir: est\u00e1 siendo objeto de ataque biol\u00f3gico. As\u00ed, a los 8 meses de recibida la obra, su due\u00f1o encuentra todos los amaneceres una pila de aserr\u00edn junto a la mesa del comedor. Al primer d\u00eda, simplemente lo barre, extra\u00f1ado; al segundo, encuentra otra pila similar; al tercero \u00eddem, pero&#8230; \u00bfEn sesenta d\u00edas no llama -y, si es necesario, lo interpela fehacientemente- al constructor, para que acuda a ver qu\u00e9 sucede? Pues bien, supongamos que nuestro due\u00f1o no lo hace durante a\u00f1os, para el ejemplo, digamos 9 a\u00f1os. Un buen d\u00eda, un elemento estructural falla, y tenemos ante nosotros un desastre materializado por tejas, madera, revoques, vidrios rotos, etc. Un panorama desolador, una vivienda inhabitable, y, con suerte, no tendremos v\u00edctimas cuyo deceso lamentar. Nuestro due\u00f1o acude, entonces, a entablar una demanda reclamando por ruina edilicia, amparado por la garant\u00eda decenal. El reclamo se dirige -adem\u00e1s del constructor- indistintamente contra el Director y contra el Proyectista, que ni saben a qu\u00e9 juego les est\u00e1n llamando, porque las estructuras y dem\u00e1s elementos de la cubierta eran correctas, debidamente dimensionadas, impecablemente clavadas y arriostradas, y de la calidad adecuada. Adem\u00e1s, va de suyo que ellos no venden ni fabrican tejados, ni son industriales madereros, y no existe ser humano que pueda percibir con sus sentidos la existencia y actividad de un insecto taladrando la madera. De tal suerte, y sin necesidad de conocer los (deformados para la ocasi\u00f3n, y trasplantados al C\u00f3digo de V\u00e9lez- art\u00edculos 1667 a 1169 del C\u00f3digo Italiano de las Obligaciones de 1942, sin ponderar qu\u00e9 establec\u00edan los art\u00edculos 2222 a 2229 del mismo sistema normativo europeo)<span style=\"color: #800000;\"><strong> [11]<\/strong> <\/span>tampoco entienden por qu\u00e9 se les reclama a ellos.<\/p>\n<p>Quiz\u00e1 no puedan expresarlo, pero aquello que, en verdad, ninguno de ellos entiende es por qu\u00e9 el due\u00f1o no acudi\u00f3 a ellos apenas comenz\u00f3 a ver los montones de aserr\u00edn, porque (malgrado las discusiones que hubieran mantenido entre ellos) les hubiera bastado mandar a fumigar la cubierta, y ahora, pr\u00e1cticamente, deben costear una vivienda nueva. En definitiva, lo que no entienden es en qu\u00e9 porcentaje a semejante desastre lo causaron ellos, y en qu\u00e9 porcentaje la negligencia (pasmada en inacci\u00f3n, en no hacer lo esperable, lo prudente, aquello que el curso natural y ordinario de las cosas impone) del due\u00f1o. Y esa, y no otra, es la raz\u00f3n de los brev\u00edsimos t\u00e9rminos que la ley establece, y que los Jueces suelen obviarles graciosamente a los due\u00f1os y a los adquirentes.<\/p>\n<p>Consecuentemente, no alcanzo a avizorar f\u00e1cilmente en qu\u00e9 supuesto una obra puede ser \u00abimpropia para su destino\u00bb, y ni siquiera ruinosa (salvo, claro, mediando un colapso estructural, su inminencia o amenaza) sin una concausa (por no decir directamente la causa) puesta por su due\u00f1o, adquirente, o usuario a cualquier t\u00edtulo: adecuado mantenimiento, aviso oportuno a sus garantes por los defectos que la obra pudiera tener, y, fundamentalmente, uso conforme a la finalidad para la cual fue proyectada, evitar\u00edan todo aquello que he conocido y tambi\u00e9n aquello que, a guisa de ejemplo de laboratorio, me puedo imaginar.<\/p>\n<p>Corre ahora el S. XXI, se ha sancionado la Ley 26.994, y el art\u00edculo 1054 del nov\u00edsimo C.C. y Com. establece, nuevamente, y para cualquier vicio de cualquier magnitud (para cualquiera) el plazo de caducidad de sesenta (60) d\u00edas. Incluso la llamada \u00abobra impropia para su destino\u00bb es una obra viciosa, no ruinosa, conforme surge de su inserci\u00f3n en el C\u00f3digo.<\/p>\n<p>Esperemos que, esta vez, los Jueces se decidan a aplicar la ley, libres de prejuicios, y poniendo un l\u00edmite al alegato de la propia torpeza.<\/p>\n<p><strong>Notas<\/strong><\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[1]<\/strong> <\/span><a title=\"El nuevo C\u00f3digo, los procesos constructivos y la responsabilidad civil de empresarios, comitentes y profesionales liberales: un modelo para armar, y para desarmar\" href=\"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/el-nuevo-codigo-los-procesos-constructivos-y-la-responsabilidad-civil-de-empresarios-comitentes-y-profesionales-liberales-un-modelo-para-armar-y-para-desarmar\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00abEl nuevo C\u00f3digo, los procesos constructivos, y la responsabilidad civil de empresarios, comitentes y profesionales liberales: un modelo para armar, y para desarmar\u00bb<\/a>, Bertone, S., La Ley, Doctrina Judicial, a\u00f1o XXXI, N\u00ba 03, 21\/1\/15, pags. 1 a 20).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[2]<\/strong><\/span> Citado por Butlow &#8211; Nerpiti en \u00abArquitectura Legal-Las respuestas\u00bb, ed. TYN S.A., pags. 25\/26, Bs. As., 2004).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[3]<\/strong><\/span> Ob.cit., nota 1). Ver, adem\u00e1s, <a title=\"El mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante t\u00e9cnico y el reino de los prejuicios\" href=\"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/el-mito-del-director-de-obras-omnipresente-el-olvidado-representante-tecnico-y-el-reino-de-los-prejuicios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00abEl mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante t\u00e9cnico, y el reino de los prejuicios\u00bb<\/a>, Bertone S., L.L.B.A., a\u00f1o 17, n\u00b0 11, dic. 2010 pags. 1187 a 1200).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[4]<\/strong><\/span> Sobre este t\u00f3pico me he explayado extensamente en <a title=\"El nuevo C\u00f3digo, los procesos constructivos y la responsabilidad civil de empresarios, comitentes y profesionales liberales: un modelo para armar, y para desarmar\" href=\"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/el-nuevo-codigo-los-procesos-constructivos-y-la-responsabilidad-civil-de-empresarios-comitentes-y-profesionales-liberales-un-modelo-para-armar-y-para-desarmar\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00abEl nuevo C\u00f3digo, los procesos constructivos, y la responsabilidad civil de empresarios, comitentes y profesionales liberales: un modelo para armar, y para desarmar\u00bb<\/a>, Bertone, S., La Ley, Doctrina Judicial, a\u00f1o XXXI, N\u00ba 03, 21\/1\/15, pags. 1 a 20).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[5]<\/strong> <\/span>No obstante, en mi opini\u00f3n el vendedor siempre responde, no requiri\u00e9ndose la habitualidad que emana del art. 1274 inciso a). Primero, porque la LDC no la exige; luego, porque la fuente (el art\u00edculo 1792-1 del C\u00f3digo Civil de Francia, texto s\/Ley 78-12 de ese Estado) tampoco, y, finalmente, lo propio ocurre con los arts. 1093 a 1095 del C.C. y Com. A esta cuesti\u00f3n tambi\u00e9n la he abordado en el ensayo cit. en la nota 1), expidi\u00e9ndome en el sentido consistente en que, en verdad, la interpretaci\u00f3n literal del art. 1274 inciso a) no se compadece con el resto del ordenamiento, como mandan los arts. 1 y 2 C.C. y Com.<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[6]<\/strong><\/span> En materia de la naturaleza de acto jur\u00eddico no formal de la recepci\u00f3n de una obra, CC.Com. de San Isidro, sala 2, 29-4-94, \u00abDi Rico, Vicente Antonio c\/Eyherachar, Jorge s\/Cobro de australes\u00bb, sum. Juba B1750289; \u00eddem, C2\u00aaCCom. de La Plata, sala 3, 24-4-97, \u00abD\u00edaz, Carlos A. c\/Rodr\u00edguez, Juan C. y otra s\/Incumplimiento contractual y da\u00f1os y perjuicios\u00bb, sum. Juba B352536); \u00eddem, CCCom. de San Isidro, sala 2, 29-4-94, \u00abDi Rico, V. A. c\/ Eyherachar, Jorge s\/Cobro de australes\u00bb; \u00eddem, C2\u00aaCCom. de La Plata, sala 3, 24-4-97, \u00abD\u00edaz, Carlos A. c\/Rodr\u00edguez, Juan C. y otra s\/Incumplimiento contractual y da\u00f1os y perjuicios\u00bb, sum. Juba B352592); \u00eddem, CCCom. de Quilmes, sala 2, 1-10-2002, \u00abDorozkin Esteban c\/Alcaraz, Pablo s\/Cumplimiento de contrato\u00bb, sum. Juba B2951424); \u00eddem, CCCom. de San Isidro, sala 2, 28-11-96, \u00abCarballo y CASACIF s\/Quiebra c\/SIRSA San Isidro Refrescos SAIC s\/ Cobro de pesos\u00bb).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[7]<\/strong><\/span> Bertone, S., <a title=\"\u00bfQui\u00e9n manda en un proceso constructivo?\" href=\"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/quien-manda-en-un-proceso-constructivo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00ab\u00bfQui\u00e9n manda en un proceso constructivo?\u00bb<\/a> L.L. (RCyS2012-VI, 30).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[8]<\/strong> <\/span>No ha de confundirse con el poder de polic\u00eda edilicio, en cabeza de las municipalidades (ejemplo, L.O.M. de la pcia. de Bs. As. Decreto Ley 6769\/58, art\u00edculo 27 inciso 24): me refiero al poder para dirimir los conflictos suscitados en las relaciones jur\u00eddicas entre los agentes del proceso constructivo.<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[9]<\/strong> <\/span>Pcia. de Bs. As., Ord. Gral. 267\/80, art\u00edculos 10, 13 y 14, y Dcto. 6964\/65,-art\u00edculo 3 inciso h) del T\u00edtulo VIII-; Dcto. Ley de la Naci\u00f3n 7887\/55, art\u00edculo 58; pcia. de Neuqu\u00e9n, Dcto. Ley 1004\/77, art\u00edculos 57 inciso r), y 66.; Constituci\u00f3n Nacional arts. 14 y 75 inc. 22), por reenv\u00edo al art. XXIV de la D.A.D.D.H. A todo evento, ning\u00fan reglamento municipal podr\u00eda obligar (no obstante, aclaro que se observa con frecuencia) a otorgar un mandato \u00abobligatorio\u00bb, lo cual estar\u00eda fulminado por las disposiciones del C\u00f3digo de fondo en materia de actos jur\u00eddicos.<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[10]<\/strong> <\/span><a title=\"El mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante t\u00e9cnico y el reino de los prejuicios\" href=\"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/el-mito-del-director-de-obras-omnipresente-el-olvidado-representante-tecnico-y-el-reino-de-los-prejuicios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00abEl mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante t\u00e9cnico, y el reino de los prejuicios\u00bb<\/a>, Bertone S., L.L.B.A., a\u00f1o 17, n\u00b0 11, dic. 2010 pags. 1187 a 1200).<\/p>\n<p><span style=\"color: #800000;\"><strong>[11]<\/strong><\/span> Codice italiano de 1942, art. 1669. Rovina e difetti di cose immobili: <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abQuando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l&#8217;opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l&#8217;appaltatore \u00e8 responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purch\u00e9 sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno dalla denuncia\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>C\u00f3digo Civil Argentino, art. 1.646 (texto s\/ Decreto Ley 17.711\/68):<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00abTrat\u00e1ndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duraci\u00f3n, recibidos por el que los encarg\u00f3, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si \u00e9sta procede de vicio de construcci\u00f3n o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provisto \u00e9stos o hecho la obra en terreno del locatario. Para que sea aplicable la responsabilidad, deber\u00e1 producirse la ruina dentro de los diez a\u00f1os de recibida la obra y el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n ser\u00e1 de un a\u00f1o a contar del tiempo en que se produjo aqu\u00e9lla. <span style=\"color: #800000;\">La responsabilidad que este art\u00edculo impone se extender\u00e1 indistintamente al director de la obra y al proyectista seg\u00fan las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.<\/span> No ser\u00e1 admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>C\u00f3dice Italiano de 1942, art. 2230. Prestazione d&#8217;opera intellettuale:<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00abIl contratto che ha per oggetto una prestazione di opera intellettuale \u00e8 regolato dalle norme seguenti (att. 202) e, in quanto compatibili con queste e con la natura del rapporto, dalle disposizioni del Capo precedente. Sono salve le disposizioni delle leggi speciali\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>C\u00f3dice Italiano de 1942, art. 2236. Responsabilit\u00e0 del prestatore d&#8217;opera: <span style=\"color: #000080;\"><em>\u00abSe la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficolt\u00e0, il prestatore d&#8217;opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave (1176)\u00bb<\/em><\/span>.<\/p>\n<p>C\u00f3dice Italiano de 1942, art. 1176. Diligenza nell&#8217;adempimento:<span style=\"color: #000080;\"><em> \u00abNell&#8217;adempiere l&#8217;obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. Civ. 703, 1001, 1228, 1587, 1710-2, 1768, 2148, 2167). Nell&#8217;adempimento delle obbligazioni inerenti all&#8217;esercizio di un&#8217;attivit\u00e0 professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell&#8217;attivit\u00e0 esercitata (Cod. Civ. 1838 e seguente, 2104-1, 2174-2, 2236)\u00bb.<\/em><\/span><\/p>\n\n<div style=\"font-size: 0px; height: 0px; line-height: 0px; margin: 0; padding: 0; clear: both;\"><\/div><div style=\"margin-top: 0px; margin-bottom: 0px;\" class=\"sharethis-inline-share-buttons\" ><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El articulo aborda la responsabilidad por vicios de distinta entidad a la luz del nuevo Codigo&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":87656,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","footnotes":""},"categories":[3217,72],"tags":[987,3114,3295,3292,3294,986,3290,3291,3293],"class_list":["post-14728","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-arquitectura-legal-articulos","category-articulos","tag-arquitectura-legal","tag-codigo-civil-y-comercial","tag-obra-impropia-para-su-destino","tag-ruina","tag-ruina-edilicia","tag-sergio-o-bertone","tag-vicios-aparentes","tag-vicios-ocultos","tag-vicios-redhibitorios","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-50"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.3 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>R\u00e9gimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el C\u00f3digo Civil y Comercial - Arquimaster<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"R\u00e9gimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el C\u00f3digo Civil y Comercial - Arquimaster\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"El articulo aborda la responsabilidad por vicios de distinta entidad a la luz del nuevo Codigo...\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Arquimaster\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"http:\/\/www.facebook.com\/ARQUIMASTER.com.ar\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2015-05-10T20:56:49+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2026-03-15T18:50:21+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/ciudad_construccion_slide.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"698\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"364\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Arquimaster\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:creator\" content=\"@arquimaster\" \/>\n<meta name=\"twitter:site\" content=\"@arquimaster\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Escrito por\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Arquimaster\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tiempo de lectura\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"50 minutos\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"Arquimaster\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/359e9f7c00193fcde068e0dd2ceb0028\"},\"headline\":\"R\u00e9gimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el C\u00f3digo Civil y Comercial\",\"datePublished\":\"2015-05-10T20:56:49+00:00\",\"dateModified\":\"2026-03-15T18:50:21+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\\\/\"},\"wordCount\":11360,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/regimen-de-vicios-aparentes-y-ocultos-y-ruina-en-el-codigo-civil-y-comercial\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/www.arquimaster.com.ar\\\/web\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2024\\\/05\\\/ciudad_construccion_slide.jpg\",\"keywords\":[\"arquitectura legal\",\"C\u00f3digo Civil y Comercial\",\"obra impropia para su destino\",\"ruina\",\"ruina edilicia\",\"Sergio O. 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