{"id":34485,"date":"2018-12-29T21:33:18","date_gmt":"2018-12-29T21:33:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/?p=34485"},"modified":"2026-03-15T15:35:49","modified_gmt":"2026-03-15T18:35:49","slug":"15-precisiones-para-leer-e-interpretar-el-nuevo-codigo-de-edificacion-de-la-ciudad-de-buenos-aires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.arquimaster.com.ar\/web\/15-precisiones-para-leer-e-interpretar-el-nuevo-codigo-de-edificacion-de-la-ciudad-de-buenos-aires\/","title":{"rendered":"Habemus Codex: 15 precisiones para leer e interpretar el nuevo C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n de la Ciudad de Buenos Aires"},"content":{"rendered":"<div style=\"margin-top: 0px; margin-bottom: 0px;\" class=\"sharethis-inline-share-buttons\" ><\/div><div class=\"b812932af2e751442846f039925109de\" data-index=\"1\" style=\"float: none; margin:25px 0 25px 0; text-align:center;\">\n<script async src=\"https:\/\/pagead2.googlesyndication.com\/pagead\/js\/adsbygoogle.js\"><\/script>\r\n<!-- Arquimaster (superior) -->\r\n<ins class=\"adsbygoogle\"\r\n     style=\"display:block\"\r\n     data-ad-client=\"ca-pub-6351072698456832\"\r\n     data-ad-slot=\"6455489680\"\r\n     data-ad-format=\"auto\"\r\n     data-full-width-responsive=\"true\"><\/ins>\r\n<script>\r\n     (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});\r\n<\/script>\n<\/div>\n<p><em>Art\u00edculo por <strong>Dr. Daniel Enrique Butlow<\/strong>, Abogado y Profesor titular honorario de Arquitectura e Ingenier\u00eda Legal.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: right;\"><em>Con las leyes, ocurre como con las salchichas.<\/em><br \/>\n<em>Mejor no saber c\u00f3mo fueron hechas.<\/em><br \/>\n<em>(Otto von Bismarck)<\/em><\/p>\n<p>Seguir\u00e9 el consejo de Borges y tratar\u00e9 de no hablar, salvo que pueda mejorar el silencio y por eso, empiezo por el t\u00edtulo que he compuesto especialmente, para resaltar la inmensa superioridad, del lat\u00edn sobre el castellano, que es solo una deformaci\u00f3n b\u00e1rbara de aquel.<\/p>\n<p>\u00abHabemus\u00bb no es \u00abtenemos\u00bb, sino algo intraducible que expresa la felicidad, el orgullo, la satisfacci\u00f3n y el m\u00e9rito de haber logrado lo que se deseaba.<\/p>\n<p>\u00bfSucede esto con el <strong>nuevo C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n<\/strong>? A\u00fan no es tiempo de juzgar. Al fin y al cabo el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n ya lleva m\u00e1s de 3 a\u00f1os de vigencia y a\u00fan no ha sido estudiado, pero corresponde al menos, frente a la urgencia del caso (ni m\u00e1s ni menos que los requisitos y procedimientos b\u00e1sicos vigentes para las obras en todas sus etapas y est\u00e1ndares constructivos de arbitrariedad, seguridad, funcionalidad, accesibilidad y sustentabilidad), alertar y se\u00f1alizar el camino menos peligroso para evitar mayores accidentes de los que inevitablemente ocurrir\u00e1n.<\/p>\n<p>He le\u00eddo noticias sobre ba\u00f1os unisex, cancelaci\u00f3n de bidets, metraje de primateambientes, alturas m\u00e1ximas permitidas y obligaciones de enrase con lenguaje inclusivo, que por s\u00ed solas demuestran las limitaciones del lector apurado y del lector en apuros. Eso me ha llevado a imprimir y anillar en 357 paginas la versi\u00f3n final de la Ley y a resaltar lo que por el momento m\u00e1s sorprende y debe ser tenido en cuenta, siquiera como lectura complementaria de vacaciones.<\/p>\n<p>Aqu\u00ed van entonces las precisiones que ruego tomar en forma provisoria, mientras sigo estudiando:<\/p>\n<p><strong>1. El valor de una ley<\/strong><br \/>\nCuando los romanos dec\u00edan \u00abDura lex sed lex\u00bb, sab\u00edan de que estaban hablando. El nuevo C\u00f3digo es una Ley de orden p\u00fablico. No estamos en presencia de un acto administrativo (tipo ordenanza, reglamento o circular) que podr\u00eda ser alterado f\u00e1cilmente y mucho menos por disposiciones reglamentarias. Olv\u00eddese de los reglamentos. La Ley es la ley y es obligatoria tanto para el particular, como para la autoridad p\u00fablica de Gobierno.<\/p>\n<p><strong>2. Definiciones peligrosas<\/strong><br \/>\nTambi\u00e9n sab\u00edan los romanos sobre los peligros de las definiciones (definitio periculosa est). Definir es poner l\u00edmites o quitarlos. As\u00ed por ejemplo, siempre hubo acuerdo sobre el contenido de una Direcci\u00f3n de Obra, es decir el control de la fiel interpretaci\u00f3n de los planos de un proyecto. Ahora en cambio y en el Glosario (T\u00edtulo I) se define a la direcci\u00f3n de obra como \u00abconjunto de tareas que lleva a cabo el profesional a cargo de la obra y que puede contemplar el dise\u00f1o del proyecto, la revisi\u00f3n, su interpretaci\u00f3n y\/o su coordinaci\u00f3n y conducci\u00f3n durante la ejecuci\u00f3n de la obra\u00bb. No hacen falta explicaciones.<\/p>\n<p><strong>3. Arquitectura legal global<\/strong><br \/>\nUn reglamento t\u00e9cnico extranjero o internacional puede ser mejor o superior al nacional y en ese caso se presenta, previa verificaci\u00f3n, su aplicaci\u00f3n directa. Se trata de la puesta en vigencia -tal vez por primera vez- de la arquitectura legal global (Nueva York 2007). No es que se aplique la norma extranjera por ausencia de normas locales, sino porque la for\u00e1nea es superior o m\u00e1s estricta.<\/p>\n<p><strong>4. Eficiencia energ\u00e9tica<\/strong><br \/>\nMe sorprendi\u00f3 en Roma y en Bologna que esta fuera la primera obligaci\u00f3n profesional de arquitectos, ingenieros y desarrollistas (Il Codice Civile Commentario -Contratto d&#8217;opera Professionale- Giuffr\u00e9 Editore). Ahora, de aqu\u00ed en m\u00e1s y cumpliendo tratados internacionales (Kyoto) la eficiencia del uso de la energ\u00eda es norma de aplicaci\u00f3n directa a toda construcci\u00f3n. Su incumplimiento generara graves sanciones para los profesionales involucrados sin pasar por reglamentos aut\u00f3nomos u otro tipo de verificaciones. En la UE (Uni\u00f3n Europea) estas normas ya tienen un cuarto de siglo y hasta su propia comisi\u00f3n de juzgamiento, no para individuos incumplidores, sino para los Estados involucrados.<\/p>\n<p><strong>5. Avisos de obra<\/strong><br \/>\nParece claro que no hay excepciones. Para la realizaci\u00f3n de cualquier tarea constructiva deber\u00e1 solicitarse un aviso o permiso de obra y alivia, en el caso de los primeros, que su concesi\u00f3n sea autom\u00e1tica (Titulo II), pero lamentablemente y a rengl\u00f3n seguido se dispone que la automaticidad depende de la presentaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n requerida en la reglamentaci\u00f3n (que no se conoce) y bajo un procedimiento tambi\u00e9n desconocido que alg\u00fan d\u00eda establecer\u00e1 la autoridad de aplicaci\u00f3n. Por el momento solo puede aconsejarse el uso de principio supralegal de la razonabilidad.<\/p>\n<p><strong>6. Permisos de obra<\/strong><br \/>\nDesde una peque\u00f1a demolici\u00f3n o modificaci\u00f3n hasta una monumental obra de arquitectura se requiere permiso de obra para su ejecuci\u00f3n, el que se ha clasificado de diversas maneras de acuerdo a metraje, altura y otros casos particularizados, pero subsiste el procedimiento reglamentario que alg\u00fan d\u00eda se dictar\u00e1 y a\u00fan no se conoce. Constitucionalmente hablando, las leyes no requieren reglamentaci\u00f3n para su aplicaci\u00f3n por lo que la Administraci\u00f3n deber\u00e1 sujetarse a estas facultades regladas y no a otras no vigentes. Una vez m\u00e1s, deber\u00e1 aplicarse la razonabilidad como par\u00e1metro que exige el Art. 3\u00ba del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial para que los jueces resuelvan sus causas y que es una norma superior.<\/p>\n<p><strong>7. Factibilidad<\/strong><br \/>\nLa Ley resuelve los pedidos y estudios de factibilidad a trav\u00e9s de un nuevo sistema denominado \u00abpermisos de obra en etapa de proyecto\u00bb que se corresponden a un anteproyecto (ordenado por la ley) que no resulta apto para construir. El permiso de obra en etapa de proyecto podr\u00e1 aplicarse sobre futuros permisos de micro obra, de obra menor, obra media y obra mayor. El plazo de vigencia del Permiso de Etapa de Proyecto, ser\u00e1 de 180 (ciento ochenta) d\u00edas corridos. Para garantizar los derechos de comitente y profesionales habr\u00e1 que hacer uso de los contratos preliminares que legislan los Art. 994 y s.s. del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>8. Propiedad horizontal<\/strong><br \/>\nEl r\u00e9gimen de mayor\u00edas y minor\u00edas para autorizar obras en inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de la propiedad horizontal lo determina como corresponde el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial (Arts. 2037 y s.s.) y no, ilegales resoluciones administrativas como ven\u00eda sucediendo. Hay incluso frente a la denegaci\u00f3n, acciones reservadas para el solicitante o la minor\u00eda afectada sobre las que conforme el Art. 2051, decidir\u00e1 el Juez.<\/p>\n<p><strong>9. Cambio y desligue de responsables<\/strong><br \/>\nEn la que tal vez sea una de las normas m\u00e1s claras y contundentes del C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n (CE), se fulmina el viejo cuento de la necesidad de conformidad entre comitentes y profesionales para proceder al desligue o retiro del expediente. \u00abEl Propietario de un predio o inmueble en el que se proyecta o ejecuta una obra se encuentra facultado, bajo su responsabilidad, para cambiar a cualquiera de los responsables de la obra debiendo en forma simult\u00e1nea informar el reemplazante a la Autoridad de Aplicaci\u00f3n. La Autoridad de Aplicaci\u00f3n, una vez tomado conocimiento del reemplazo, proceder\u00e1 a la aceptaci\u00f3n del nuevo profesional designado, siempre que sobre \u00e9ste no pese inhabilitaci\u00f3n alguna. Los responsables que intervenga en el Proyecto o la Ejecuci\u00f3n de una Obra podr\u00e1n de manera unilateral retirarse de la misma. La Autoridad de Aplicaci\u00f3n conceder\u00e1 el retiro bajo la exclusiva responsabilidad del responsable, que deber\u00e1 responder por los eventuales reclamos que, por derecho, pueda formular el Propietario, quien ser\u00e1 notificado en forma fehaciente del retiro. El derecho de desligue del profesional no lo exime de las eventuales penalidades que le correspondieran con motivo de infracciones cometidas durante su desempe\u00f1o. Los trabajos constructivos quedar\u00e1n paralizados hasta tanto el nuevo profesional sea aceptado por la Autoridad de Aplicaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<p><strong>10. Conforme a obra<\/strong><br \/>\nLos c\u00e9lebres misterios del final de obra (sobre los que he escrito tantas veces) comienzan a aclararse (elemental Watson), partiendo de la base de que su petici\u00f3n implica una declaraci\u00f3n jurada. Constituye requisito obligatorio la presentaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n correspondiente a las caracter\u00edsticas constructivas de las obras e instalaciones, sus especificaciones t\u00e9cnicas y las instrucciones para su mantenimiento. La novedad consiste en la creaci\u00f3n del conforme a obra parcial que influye sobre los c\u00f3mputos de plazos para reclamar vicios ocultos y ruina y el oculto y desconocido manual de mantenimiento, que desde ahora dejar\u00e1 de ser actor de reparto.<\/p>\n<p><strong>11. Demora en la concesi\u00f3n del permiso y\/o aviso<\/strong><br \/>\nVerificada toda la documentaci\u00f3n exigida para la iniciaci\u00f3n del tr\u00e1mite de Permiso y\/o Aviso de obra, la Autoridad de Aplicaci\u00f3n informar\u00e1 al solicitante el plazo en el que se expedir\u00e1 para el otorgamiento o eventual rechazo del permiso y\/o aviso. Cumplido dicho plazo, en caso de falta de respuesta de la administraci\u00f3n, el solicitante\/responsable podr\u00e1 exigir el otorgamiento del permiso bajo la exclusiva responsabilidad de los profesionales intervinientes que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente. La documentaci\u00f3n presentada por el solicitante y los datos volcados en ella revestir\u00e1 car\u00e1cter de Declaraci\u00f3n Jurada ante la Administraci\u00f3n. La norma tiene su fuente en los Arts. 86 y 87 de la Ley 24.441 y es una especie de amparo por mora pero de car\u00e1cter administrativo y no judicial.<\/p>\n<p><strong>12. Obra suspendida<\/strong><br \/>\nCuando en una obra, la Autoridad de aplicaci\u00f3n constate que no se han efectuado trabajos constructivos o de instalaci\u00f3n por el lapso de 180 (ciento ochenta) d\u00edas corridos, se la considerara suspendida. La suspensi\u00f3n de una obra no implica la suspensi\u00f3n del plazo del permiso otorgado. En caso de que la paralizaci\u00f3n o suspensi\u00f3n de la obra se produzca por motivo de un amparo o medida judicial los plazos para el vencimiento de permisos se considerar\u00e1n suspendidos.<\/p>\n<p><strong>13. Nuevas figuras constructivas<\/strong><br \/>\nJunto a los tradicionales actores del proceso constructivo, suben a escena el gerenciador y el revisor del proyecto. El primero es la persona que brinda servicios durante las etapas de proyecto y\/o adjudicaci\u00f3n, contrataci\u00f3n y construcci\u00f3n de una obra. Es designado por el propietario para actuar en su representaci\u00f3n, a los fines de mejorar la eficiencia de todo el proceso de ejecuci\u00f3n de una obra. Al Gerenciador le caben las mismas responsabilidades que al propietario, siendo solidariamente responsables. Pero adem\u00e1s, el propietario o comitente, juntamente con el Director de Obra, podr\u00e1n designar un responsable Revisor de Proyecto, quien verificar\u00e1 que el proyecto se encuentre correctamente elaborado. En este caso el revisor asumir\u00e1 la responsabilidad asignada al Director de Obra, quien circunscribe su responsabilidad a la direcci\u00f3n de ese Proyecto de Obra consignado en los planos. En este supuesto, el revisor comparte la responsabilidad asignada al o los proyectistas. El CE se esfuerza en se\u00f1alar sus responsabilidades, l\u00edmites y solidaridad, pero no es materia que le competa a la CABA. Rigen las disposiciones contenidas en los Arts. 1271 a 1277 del CCyCom. Un grav\u00edsimo error jur\u00eddico.<\/p>\n<p><strong>14. Conservaci\u00f3n y mantenimiento<\/strong><br \/>\nLos propietarios de toda edificaci\u00f3n, los copropietarios sometidos al r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal y condominio, as\u00ed como los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, est\u00e1n obligados a conservar y mantener el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones en \u00f3ptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado de acuerdo lo que fije la reglamentaci\u00f3n. Los requisitos de acreditaci\u00f3n, de conservaci\u00f3n, de periodicidad de las inspecciones, eximiciones, profesionales conservadores e inspecciones se regir\u00e1 de acuerdo a lo enunciado en la reglamentaci\u00f3n que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalizaci\u00f3n y control. La obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n y mantenimiento es extensiva a todo edificio librado al uso. Una vez finalizada la obra, los profesionales intervinientes deber\u00e1n garantizar el perfecto estado de uso, as\u00ed como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de alcanzar su optimizaci\u00f3n y garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad.<\/p>\n<p><strong>15. Manual de mantenimiento preventivo<\/strong><br \/>\nUna vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto o bien sobre sus diferentes partes e instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable deber\u00e1 registrar ante la Autoridad de Aplicaci\u00f3n la documentaci\u00f3n completa de las caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformar\u00e1n el manual de mantenimiento del edificio.<\/p>\n\n<div style=\"font-size: 0px; height: 0px; line-height: 0px; margin: 0; padding: 0; clear: both;\"><\/div><div style=\"margin-top: 0px; margin-bottom: 0px;\" class=\"sharethis-inline-share-buttons\" ><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Algunas reflexiones sobre el recientemente aprobado C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n de 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