Nota por el Arquitecto y Abogado Sergio O. Bertone (sergiobertone@live.com.ar).
He encomillado el título, pues si bien no es ese el nombre correcto para el conjunto de actos que usualmente se engloban bajo tal denominación, estimo que será útil llamarlos así por cuestiones de familiaridad con el término en la práctica de la Arquitectura.
La abordada es, sin dudas, una de las cuestiones donde más perjuicios causan las recetas. Me refiero, claro, a los documentos “tipo” de pretendida validez universal, que suelen proponérseles a los arquitectos e ingenieros para su uso indistinto ante cualquier situación de hecho, como si no hubiera infinitos distingos que realizar.
Es que tanto en Derecho, como en Arquitectura o Medicina, no hay recetas universales, y la respuesta siempre es “depende”. ¿De qué? Pues del análisis de cada caso en particular. Cuando ello deje de ser así, tal vez algún autómata proyectará y dirigirá obras, defenderá intereses en juicio y juzgará a las personas, y diagnosticará e intervendrá quirúrgicamente a humanos y animales.
Expuesto ello, parece de Perogrullo decirle que, etimológicamente, Ud. se desliga cuando deja de estar ligado, es decir, contratado. Ahora, si Ud. cree que, para ello, inevitablemente necesita contar con el consentimiento de su comitente plasmado en un documento (o sea, que debe necesariamente contar con su conformidad por escrito, la de él) pues permítame decirle que tal vez se encuentre parado sobre una aberración jurídica que, a la larga o a la corta, lo dañará irremediablemente. Y ni qué decir si Ud. asocia la necesidad de “desligarse” únicamente con una obra concluida, como si no hubiera otros encuadres fácticos que lo hicieran extremadamente necesario.
Veamos algunas de las facetas del problema, sin ánimo de agotar la totalidad de las existentes:
1) Primero que nada, Ud. debe distinguir el llamado “desligamiento” (usualmente, un acto jurídico privado, que tiene lugar entre las partes de un contrato) de un certificado final de obra (un acto administrativo emanado de un municipio -o sea, un instrumento público- cuya emisión ni siquiera le corresponde gestionar a Ud., a no ser que lo hayan apoderado al respecto, y, además, le paguen honorarios adicionales por ello (ver arts. 12 y 14 de la Resolución 41/15 del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, y art. 58 del Decreto Ley 7887/55 ratificado por Ley de la Nación 14.467, entre otros). Pero diferencie lo uno de lo otro. Por ejemplo, quien suscribe desconoce si el Cabildo porteño tiene o no certificado final de obra, pero sí sé que el proceso constructivo está terminado, el contrato de su proyectista y director de obra se encuentra agotado por cumplimiento de objeto, y “desligarlos” sería hacer el ridículo.
2) En segundo término, tenga presente que Ud. puede “desligarse”: a) de mutuo acuerdo con su comitente; b) por su sola voluntad -la suya-, aún cuando no tenga causa para ello, el contrato esté vigente, y ello ponga a su comitente en posición de reclamarle; c) por su sola voluntad -la suya- porque el contrato que oportunamente celebró perdió vigencia por vencimiento del plazo, dándole derecho a no renovarlo (entiéndaseme bien: siempre y cuando Ud. haya hecho uso de ese derecho, no continuando en la dirección de la obra, toda vez que nadie puede ir contra sus propios actos); d) porque su comitente ha incumplido obligaciones esenciales para con Ud., es decir, rescindir por culpa suya (lo cual importa “desligarse” por su exclusiva decisión -la suya- y, además, tener derecho a percibir los daños y perjuicios); e) porque el contrato agotó su objeto -obra concluida-, e) porque su comitente desistió de realizar la obra que le encomendó, f)…
3) Para decirlo con más simpleza, Ud. jamás se encuentra obligado a seguir “ligado”, y todo se resume en saber si tiene derecho a dejar el proceso constructivo únicamente pagando, tal vez quedando mano a mano, o incluso cobrando. Pero ello, desde el punto de vista de sus derechos al cobro de honorarios: en materia de responsabilidad civil, penal, administrativa, etc., aquello que verdaderamente importa es que Ud. pueda probar que se fue del proceso constructivo, y cuándo se fue. Y con fecha cierta, pues -le adelanto- con el nuevo Código Civil y Comercial puede reclamarle no solamente quien lo contrató.
4) ¿Quiere ver qué tan compleja es la cuestión? Bueno, imagine por ejemplo, que su obra está situada en la ciudad de La Plata, y ocurrió alguna de estas dos cosas: a) la Municipalidad tuvo por desistido al peticionario del permiso, o sea, su comitente (art. 40, Código de Edificación); o b) el Municipio declaró caduco el permiso de construcción (art. 42 del mismo reglamento). Dándole a Ud. derecho, en cualquier supuesto, a percibir sus honorarios más daños y perjuicios, y haciendo innecesario “desligamiento” alguno. ¿Ve por qué esos “formularios tipo” jamás podrán contemplar no solamente los hechos particulares de cada caso, sino la reglamentación vigente en todos y cada uno de los Municipios? Es por eso que Ud. no debería “automedicarse” jurídicamente. Salvo, claro, que sea de aquellos extraños seres a quienes no les importa perder dinero.
5) Para ser más claro: al firmar aquellos documentos inadecuados para su caso particular, Ud. puede no solamente renunciar a un derecho que lo protegía, sino crearse obligaciones que la ley no le imponía. Todo lo cual podría revelarle cuánto de cierto hay en aquello de que, usualmente, las bombas no explotan en manos de sus creadores, en el momento exacto en que vea su nombre estampado en una sentencia, y advierta que -para entonces- quien le recomendó utilizar aquellas recetas se ha desvanecido como el humo.
6) No obstante, me interesa dejarle algo tan claro como pueda: más allá del acierto o desacierto con el cual Ud. se “desligue”, lo único peor que hacerlo mal es no hacerlo. En otras palabras, si Ud. deja “obras abiertas”, más tarde o más temprano será protagonista -más bien actor de reparto- de una película de terror. Una de esas en las que, además de no cobrar, hay que pagar. En otras palabras, jamás, por ninguna razón, y bajo ninguna circunstancia, se vaya de un proceso constructivo sin anoticiar al Municipio y al Colegio competentes. ¿Qué cómo lo hace? Y, consulte a su abogado, así como él le consulta a Ud. cómo se resuelven sus problemas edilicios (o debería hacerlo…).
7) Espero haberlo convencido para que no se suicide firmando cualquier cosa, ni acepte consejos de personas con ninguna formación en ciencias jurídicas y sociales: después, en juicio, no serán ellos quienes deberán lidiar con su defensa, ni serán ellos quienes tendrán las manos atadas para hacer bien su trabajo y poner sus derechos -los suyos- a salvo.
8) Aún si Ud. no tuviere intenciones de reclamar por sus honorarios, permítame recordarle que nadie conoce el futuro. Lo cual es un rodeo para no decir, directamente, que Ud. jamás podrá tener certeza alguna acerca de que su comitente no le reclamará en lo sucesivo, o que no lo hará un tercero. En otras palabras, un buen instrumento contractual confeccionado para poner punto final a la relación, puede dejar a salvo sus derechos, para el caso en que uno de ellos le reclame algún día. Dicho de otro modo, Ud. puede incluso dejar sus derechos en “stand by”, para ser activados cual elemento defensivo en tales casos.
9) ¿El proceso constructivo se detuvo por falta de financiamiento? ¿Su cliente le manifiesta que hará toma de posesión con la obra inconclusa? ¿El objeto edilicio se encuentra concluido, pero su comitente no quiere declarar las mejoras ante el Fisco y Ud. no consigue “desligarse” ante las arbitrarias exigencias municipales? Todo tiene solución, sólo que ella nunca pasa por la complacencia, la genuflexión, el privilegiar los intereses de su comitente por sobre los suyos, y, fundamentalmente, la inacción.
10) Advierta Ud., entonces, cuál es el riesgo ínsito en esas prácticas sobre las que pretendo advertirle: entre otras cosas, Ud. podría no hacer lo que le conviene, por creer que no tiene derecho. O dejar de percibir aquello que se le debe, por la misma razón.
11) Hasta ahora, hemos hablado de las relaciones entre Ud. y su comitente. Pero no olvide que, conforme al nuevo Código Civil y Comercial, a Ud. puede reclamarle no solo este, sino incluso quien nunca lo contrató (como por ejemplo quien adquiera el objeto edilicio, y, en general, cualquier tercero, incluso el inquilino que lo ocupa, o el Banco que financió la obra -arts. 1270 a 1277, 1772, 1773 y concordantes del Código Civil y Comercial-). Por ello, a cualquier vicisitud del proceso constructivo (suspensión, paralización, “despido”, etc., etc.), Ud. debe no solamente documentarla con su comitente, sino, además, darle a esos actos fecha cierta frente a terceros, poniendo en conocimiento -por escrito- al Colegio y al Municipio. Ello importa afirmar que dejar una “obra abierta” es, hoy por hoy, algo casi tan temerario como lo sería vender un automóvil y mantenerlo a su nombre en el Registro, mientras este circula libremente. Y sin seguro.
12) Es decir, a Ud. no le basta “desligarse”: además, tiene que darle publicidad a tal “desligamiento”, haciéndolo constar en sede colegial y municipal.
13) Nunca será suficiente reiterarlo: Ud. no es quien pide un permiso de construcción, su comitente lo hace. Razón por la cual no pueden exigirle a Ud. que acompañe tal revalúo, o no sé qué otro requisito, para notificar en el expediente un hecho relevante para el proceso constructivo. Y no me cuente acerca de las aberraciones jurídicas que suelen contener ordenanzas y demás reglamentos administrativos, ni se deje martirizar. Cuando le salgan con esas, pues hay otras maneras de notificar a un municipio, aún contra la voluntad del funcionario de turno, quien será responsabilizado, en su momento, por sus exigencias ilegales (art. 248 y 249 del Código Penal, y arts. 57 y 194 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires).
Espero haberle advertido acerca de los peligros que envuelven a la cuestión abordada, y, al mismo tiempo, hecho notar las poderosas razones que han llevado a que la carrera de Abogacía dure exactamente lo mismo que la de Arquitectura.
Por algo será.
Imagen Yellow helmet, calculator, level and project drawings (© Dimitar Sotirov) via Shutterstock
